Что делать с землей, после покупки дома на арендованном земельном участке?

После покупки дома, или получения его в собственность по любому другому законному основанию к новому собственнику переходят все права на земельный участок, которые были у предыдущего собственника.

Если земельный участок находится в аренде, к новому собственнику переходят права аренды и обязанность об уплате арендной платы.

Арендодателем земельных участков под индивидуальное жилищное строительство обычно выступает орган местного самоуправления, в границах которого этот земельный участок находится.

Сведения о собственнике земельного участка (арендодателе) должны быть указаны в Едином государственном реестре недвижимости, а если этого не указано, значит собственность на земельный участок не разграничена.

Если собственность на земельный участок не разграничена, значит право его владения все равно осуществляет орган местного самоуправления, на территории которого он находится и соответственно, выступает арендодателем.

Арендодателя необходимо уведомить о переходе прав на жилой дом и прав на аренду земельного участка и заключить с арендодателем новый договор аренды земельного участка. Если этого не сделать, арендодатель не будет знать, что у дома поменялся собственник.

Обычно, покупая жилые дома на арендованной земле продавцы не оставляют за собой задолженностей за аренду земли, о чем свидетельствует отсутствие судебных споров по таким вопросам. Однако, если задолженности по аренде за ними останутся, арендодатель предъявит их новому собственнику.

Соответственно, после покупки дома, находящегося на арендованной земле, необходимо заключить с арендодателем новый договор аренды земельного участка.

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здания, установлены статьей 39.20 Земельного кодекса РФ.

Так, исключительное право на приобретение земельных участков в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, расположенных на таких земельных участках.

Собственник жилого дома, или собственник доли в жилом доме, вправе самостоятельно обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Арендодатель, получив от такого гражданина заявление, устанавливает других собственников жилого дома и при наличии таковых, направляет им подписанный проект договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора в трех экземплярах (п. 1 ч. 5 ст. 39.17, ч. 6 ст. 39.20 ЗК РФ).

Новому арендатору земельного участка необходимо подписать договор аренды в течении 30 дней и представить его арендодателю.

Если собственников жилого дома несколько, и кем-то из них договор аренды не будет подписан, арендодатель обязан, в срок не позднее трех месяцев от даты представления подписанного договора заявителем, обратиться в суд с требованием о понуждении других собственников жилого дома, не представивших арендодателю подписанный договор аренды земельного участка, заключить это договор аренды (ч. 7 ст. 39.20 ЗК РФ).

Если никто из новых собственников жилого дома не обратится к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, арендодатель вправе обратиться с иском в суд о понуждении собственников заключить договор аренды земельного участка, на котором расположен жилой дом.

Размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, должен быть соразмерным долям в праве на жилой дом. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Если договор аренды земельного участка будет заключаться посредством судебного акта, в этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Соответственно, покупая жилой дом, который расположен на арендованном земельном участке, или становясь собственником дома по любому другому законному основанию, к новому собственнику также прейдут права аренды на замелю.

Арендодатель земельного участка в сделке купли-продажи жилого дома участвовать, понятное дело не может, поэтом и знать о том, что в жилом доме изменился собственник тоже не может. Поэтому его об этом нужно уведомить и заключить новый договор аренды.

Если этого не сделать, будут начисляться не только задолженности за аренду земли, но и пени, и предъявят их новому собственнику независимо от того, заключил он новый договор аренды, или нет, так как в силу закона к новому собственнику право аренды земли переходит с момента регистрации его прав на жилой дом.

Поэтому дешевле самостоятельно обратиться к арендодателю земельного участка (местная администрация, или департамент городского имущества, или комитет управления имущества, в договоре купли-продажи дома должна быть информация об арендодателе земли) с заявлением о заключении нового договора аренды и спокойно его заключить. Тем более, заключение договора аренды и его регистрация бесплатные, чем потом уплачивать пени, которые могут быть очень значительными.