Недвижимость Греции в 2026 году: какие цены и что выбирают инвесторы

Недвижимость в Греции продолжает дорожать, но рынок становится более стабильным. Несколько лет назад он рос в основном за счет быстрого восстановления после кризиса. Сегодня спрос поддерживают более устойчивые факторы: интерес иностранных покупателей, дефицит качественного жилья, развитие инфраструктуры и программа ВНЖ за инвестиции.

При выборе недвижимости инвесторы все чаще оценивают не только стоимость объекта, но и перспективы района, потенциал роста цен, спрос на аренду и планы развития территории.

Разберем, что происходит с рынком недвижимости Греции в 2026 году, какие районы Афин сегодня считаются наиболее перспективными и на что стоит обратить внимание перед покупкой.

В 2024 году квартиры в Греции подорожали в среднем на 9,1%. Для сравнения, в 2023 году цены выросли на 13,9%. Темпы роста снизились, но это не говорит о падении спроса. После быстрого восстановления рынок переходит к более спокойной и устойчивой динамике.

Экономическая ситуация также поддерживает интерес к рынку. В 2024 году ВВП Греции вырос на 2,3%, а инфляция снизилась с 4,2% до 3%. Это способствует повышению устойчивости рынка и делает его более предсказуемым для инвесторов: объем иностранных вложений в недвижимость превысил €2,5 млрд, или более 40% всех прямых иностранных инвестиций в страну.

Рост цен поддерживают дефицит качественного жилья, развитие инфраструктуры, высокий интерес иностранных покупателей и устойчивый спрос на долгосрочную аренду. Дополнительным драйвером рынка остается программа ВНЖ за инвестиции, которая стимулирует интерес к отдельным категориям недвижимости.

При этом инвесторы стали внимательнее подходить к выбору недвижимости. Наибольшим спросом пользуются новые квартиры, жилье рядом с метро, энергоэффективные дома и объекты в районах с высоким арендным спросом и хорошим потенциалом роста стоимости.

Афины остаются крупнейшим и самым ликвидным рынком недвижимости Греции. Здесь сосредоточены деловая активность, ведущие университеты, развитая туристическая инфраструктура, а значительная часть сделок проходит с участием иностранных покупателей.

Цены на жилье продолжают расти, хотя в отдельных регионах страны динамика выше. Так, в III квартале 2025 года стоимость жилья в Салониках увеличилась на 9,6%, тогда как в Афинах — на 6,6%.

Сегодня Афины остаются наиболее предсказуемым рынком для инвесторов. Здесь проще оценить ликвидность объекта, найти арендатора и в дальнейшем продать недвижимость.

При выборе локации важно учитывать инвестиционную стратегию. Афинская Ривьера подходит для инвестиций в премиальную недвижимость, центральные районы — для получения стабильного арендного дохода, северные — для долгосрочного спроса со стороны семей и корпоративных арендаторов, а западные пригороды — для покупки более доступных объектов с высоким потенциалом роста стоимости.

Афинская Ривьера — южное побережье Афин, куда входят Глифада, Вула, Вульягмени, Эллинико, Палео-Фалиро и другие районы.

Это один из самых дорогих сегментов рынка недвижимости Греции. К концу 2025 года средняя стоимость жилья в южных пригородах Афин достигла €4,091 за кв. м.

Высокий спрос поддерживают сразу несколько факторов: близость к морю, развитая инфраструктура, ограниченное предложение новых проектов и устойчивый интерес со стороны иностранных покупателей.

Одним из главных драйверов развития района остается проект Ellinikon. На территории бывшего аэропорта создается новый городской кластер с жилыми комплексами, парками, офисами, магазинами, общественными пространствами и набережной. Общий объем инвестиций в проект оценивается примерно в €8 млрд.

Кроме того, интерес к недвижимости растет и в прилегающих к Ellinikon районах, где покупатели могут получить доступ к новой инфраструктуре при более низком бюджете.

Жилье рядом с морем здесь стоит значительно дороже. Объекты, расположенные в пределах 500 м от побережья, в среднем стоят почти на 28% больше, чем аналогичная недвижимость дальше от моря.

Средние цены в популярных районах Афинской Ривьеры:

Афинская Ривьера чаще подходит инвесторам, которые делают ставку на долгосрочный рост стоимости недвижимости. Доходность от аренды здесь, как правило, ниже, чем в центральных районах Афин, однако этот недостаток компенсируется ограниченным предложением, высоким статусом локации и устойчивым спросом на жилье у моря.

Центр Афин остается одним из самых надежных направлений для покупки квартиры под аренду. В него входят: Колонаки, Панграти, Кукаки, Экзархия, Кипсели и Галатси.

В 2025 году арендные ставки здесь выросли примерно на 12%. Спрос поддерживают студенты, иностранные специалисты, сотрудники международных компаний и туристы, что обеспечивает высокую заполняемость жилья.

Дополнительный потенциал роста связан со строительством четвертой линии метро. Новые станции появятся в Кипсели, Экзархии, Галатси и других районах, поэтому недвижимость рядом с ними может заметно подорожать.

Для получения дохода от аренды инвесторы чаще выбирают Панграти и Кукаки. В Панграти доходность оценивают в 5,6–6% годовых, в Кукаки — в 4,5–5%.

Колонаки — еще один вариант для инвестиций. Это престижный район с ценами от €6,000 за кв. м. Доходность здесь ниже, около 3,6% в год, зато недвижимость в Колонаки подходит для долгосрочного сохранения капитала.

Север Афин больше подходит для долгосрочной стратегии. Кифисия, Психико, Филотеи и Маруси пользуются спросом у семей и сотрудников международных компаний благодаря развитой инфраструктуре, хорошим школам и комфортной городской среде. Средняя стоимость вторичного жилья здесь — около €3,300 за кв. м.

Маруси выделяется концентрацией офисов и корпоративных арендаторов. За счет этого квартиры здесь могут приносить до 5,8% годовых. Кифисия — более статусная жилая локация: доходность ниже, около 4%, но спрос на качественное семейное жилье остается устойчивым.

Запад Афин — вариант для инвесторов с меньшим бюджетом. В Перистери и Илионе недвижимость заметно дешевле: средняя цена в Перистери составляет около €2,245 за кв. м. При этом именно западные пригороды демонстрируют одни из самых высоких темпов роста цен. В 2025 году жилье здесь подорожало примерно на 11,4%, а в Перистери за последние три года — более чем на 42%.

Если цель — стабильный арендный доход и сохранение капитала, инвесторы чаще выбирают северные районы. Тем, кто рассчитывает на более низкий бюджет покупки и высокий потенциал роста стоимости, стоит обратить внимание на западные пригороды.

Новые жилые комплексы продолжают пользоваться повышенным спросом и дорожают быстрее вторичного жилья. В 2024 году стоимость новостроек выросла в среднем на 10,2%, тогда как вторичные квартиры — на 8,3%.

Инвесторы готовы платить больше не только за современный дом, но и за характеристики, которые влияют на ликвидность объекта. Среди них — высокий класс энергоэффективности, удобные планировки, наличие парковки, благоустроенная территория и низкие эксплуатационные расходы. Особенно востребованы квартиры с классом энергоэффективности A+, которые дешевле в содержании и пользуются высоким спросом на рынке аренды.

В 2025 году строительная активность в Греции заметно выросла: девелоперы запустили новые проекты, а в Аттике увеличилось число разрешений на строительство. Однако быстро устранить дефицит качественного жилья невозможно, поэтому спрос на современные новостройки в наиболее востребованных районах по-прежнему превышает предложение.

Программа «золотая виза» Греции продолжает поддерживать спрос на отдельные категории недвижимости. Инвестор оформляет ВНЖ сроком на 5 лет с правом продления, пока объект остается в его собственности. Постоянное проживание в Греции для этого не требуется.

Размер вложений зависит от региона и типа недвижимости:

При бюджете от €400,000 или €800,000 инвестор может купить только один объект площадью не менее 120 кв. м.

Отдельная категория программы — объекты стоимостью от €250 000. Как правило, это бывшая коммерческая недвижимость, которую реконструируют и переводят в жилой фонд. Такие проекты могут находиться в любом регионе страны, хотя чаще всего встречаются в Афинах, Аттике и на Афинской Ривьере.

В заявку вместе с основным инвестором можно включить супруга/супругу, детей и родителей, при этом минимальная сумма инвестиций не увеличивается. Недвижимость, купленную по программе, разрешено сдавать только в долгосрочную аренду. Использование таких объектов для краткосрочной аренды через Airbnb и аналогичные платформы запрещено.

Помимо стоимости недвижимости, покупателю обычно стоит заложить еще 7–10% на сопутствующие расходы. В эту сумму входят налоги, нотариальные и регистрационные сборы, а также другие расходы на оформление сделки. До конца 2026 года для части новостроек продолжает действовать освобождение от НДС по ставке 24%, что снижает итоговую стоимость покупки.

Граждане России и Беларуси не могут быть основными заявителями по программе «золотая виза» Греции. Для подачи заявления основному инвестору необходимо альтернативное гражданство страны, не подпадающей под ограничения программы. Это может быть, например, паспорт Армении, Израиля, Турции, Вануату или Сан-Томе и Принсипи. Члены семьи при этом могут участвовать в заявке с российскими или белорусскими паспортами.

Структура арендного рынка Афин постепенно меняется. Часть жилья, которое раньше сдавали туристам на короткий срок, переводят в средне- и долгосрочную аренду. Одной из причин стали новые правила программы «золотой визы»: недвижимость, приобретенную в рамках программы, нельзя сдавать через Airbnb и аналогичные платформы.

К началу 2025 года около 15,000 объектов в Аттике были выведены из сегмента краткосрочной аренды. При этом арендные ставки продолжают расти: в 2024 году средняя стоимость аренды в регионе увеличилась на 7,6%, а в отдельных районах Пирея — более чем на 20%.

В результате инвесторы все чаще выбирают объекты с понятной целевой аудиторией: студенческое жилье в Зографу и Гуди, сервисные апартаменты в деловом районе Маруси, а также меблированные студии в центре Афин и Палео-Фалиро. Спрос на такие форматы поддерживают студенты, семьи, иностранные специалисты и сотрудники международных компаний. В результате долгосрочная аренда становится одним из наиболее устойчивых инвестиционных сценариев.

Рынок недвижимости Греции сохраняет потенциал для дальнейшего роста. Особенно заметно развивается премиальный сегмент на юге Афин. При этом цены на Афинской Ривьере все еще ниже, чем в сопоставимых курортных локациях Франции: жилье высокого класса здесь стоит около €7,000–13,000 за кв. м, тогда как в Ницце и Каннах сопоставимые объекты могут оцениваться в €30,000–60,000 за кв. м.

Конкурентным преимуществом Афин остается арендная доходность. В зависимости от района и типа объекта она составляет около 4–6% годовых, тогда как во многих крупных европейских городах этот показатель уже находится на уровне 2–3%.

Наиболее высокую доходность обычно обеспечивают квартиры в центральных районах, рядом со станциями метро и в локациях с устойчивым арендным спросом. Премиальная недвижимость у моря, как правило, приносит меньший доход от аренды, но имеет более высокий потенциал роста стоимости в долгосрочной перспективе.

В 2025–2027 годах цены на жилье в Афинах могут увеличиваться примерно на 4–6% ежегодно. Этому способствуют дефицит качественного жилья, развитие проекта Ellinikon, строительство четвертой линии метро, устойчивый интерес иностранных покупателей и спрос на объекты, соответствующие условиям программы «золотая виза».

По мере реализации крупных инфраструктурных проектов их влияние будет распространяться не только на районы застройки, но и на соседние локации, постепенно повышая их инвестиционную привлекательность.

Перед покупкой недвижимости в Греции стоит определить цель инвестиций. От этого зависит выбор района, типа объекта и стратегия владения.

Если недвижимость приобретается для получения ВНЖ, важно убедиться, что она соответствует условиям программы «золотой визы». При покупке под аренду стоит заранее оценить спрос, целевую аудиторию, потенциальную доходность и расходы на управление объектом. Если главная задача — сохранить капитал, ключевыми критериями становятся ликвидность локации, качество проекта и потенциал роста стоимости.

Кроме того, перед сделкой необходимо проверить юридическую чистоту объекта, историю собственности, наличие необходимых разрешений, репутацию девелопера и будущие расходы на содержание недвижимости.

Греческий рынок по-прежнему остается привлекательным для инвесторов, однако успех инвестиций все чаще зависит не от страны в целом, а от правильного выбора конкретного объекта и четко определенной инвестиционной стратегии.