Обзор Верховного Суда по делам об оспаривании сделок с недвижимостью по "бабушкиным схемам"

В начале этого месяца Верховный Суд на своём сайте выложил тематический обзор дел по оспариванию сделок с недвижимостью. Большая часть обзора касается так называемых «бабушкиных схем» или «эффекта Долиной».

Ничего революционного в этом обзоре нет: Верховный Суд во многом подтвердил существовавшую до этого практику — сделки по‑прежнему могут быть отменены.

Положительный момент в том, что ранее такого обзора не существовало, как и отдельных постановлений Верховного Суда по конкретным делам. Теперь судьям, которые в силу непонимания или желания трактуют статьи иначе, чем предусмотрено законом, делать это станет сложнее и бесполезнее.

Интересно, что данный обзор мог бы стать основанием для пересмотра дел, вынесенных на основании неверной трактовки законов. Но, по всей видимости, Президиум Верховного Суда не станет утверждать обратную силу для этого обзора. Без этого обзор будет обязателен только для будущих судебных постановлений и не может стать вновь открывшимся основанием для старых дел. Может, конечно, еще опубликуют соответствующее постановление президиума.

177

По‑прежнему самое опасное основание для отмены сделки — это нахождение продавца в момент совершения сделки в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Подтверждаться такое состояние может только соответствующей судебной экспертизой.

Кстати, Верховный Суд напомнил, что судебная экспертиза не имеет какой‑либо особенной силы и может быть опровергнута иными доказательствами.

Проще говоря, если продавец просит отменить сделку ввиду неспособности понимать значение или руководить своими действиями, ему необходимо просить суд назначить судебную экспертизу. И если экспертиза подтвердит такое состояние, то покупатель может привести доказательства, в том числе показания свидетелей, опровергающие этот вывод.

Всё вышесказанное касается и сделок, совершённых с продавцами, впоследствии признанными недееспособными. Мало доказать, что в момент сделки продавец страдал заболеванием, — нужно доказать, что это заболевание не могло ему позволить понимать или руководить своими действиями. Это может установить только экспертиза, а покупатель также имеет право приводить доказательства в опровержение выводов.

178

Более сложно получить отмену сделки по статье 178 Гражданского кодекса.

Если продавец ссылается на то, что он действовал под влиянием существенного заблуждения, то ему нужно не просто доказать существенность такого заблуждения, но и тот факт, что покупатель мог такое заблуждение распознать.

Существенность заблуждения достаточно сложно доказать. Самый очевидный способ — соответствующая судебная экспертиза. Также о заблуждении может свидетельствовать существенно низкая цена продажи объекта недвижимости, пожилой возраст, особенно одиноких людей, состояние здоровья.

Но самое главное — покупатель должен иметь возможность распознать это заблуждение. Если квартира была куплена по рыночной стоимости, а продавец не говорит, что он участник операции правоохранительных органов, то доказать возможность распознать такое заблуждение невозможно.

179

Самое нереальное основание для оспаривания сделки — действие под влиянием обмана. Очевидно, что продавец должен доказать обман, но, самое главное, ему требуется доказать, что покупатель знал об обмане либо сам участвовал в этом обмане.

Поэтому, если вы покупаете недвижимость, не участвуя в схеме, и при продаже продавец не сообщает о своём намерении перевести деньги третьим лицам, специальных счетах и т. д., отмена сделки по этому основанию вам не грозит.

Забрал квартиру — верни полученное.

Самое очевидное: при отмене сделки продавец получает недвижимость, но должен вернуть деньги. Факт передачи и размер средств должен доказать покупатель. Верховный Суд отдельно подчеркнул, что расписка при отмене по ст. 177 не является стопроцентным доказательством. Я бы добавил в этот список ячейки и распространил на все сделки — так спокойнее.

Вывод

В итоге, как и раньше, если покупатель действует добросовестно и осмотрительно: не лезет в сделки с заниженной ценой (ориентир — 20 % от рынка), требует справки из диспансеров от продавца, не совершает сделки с секретными сотрудниками, — то риски отмены сделки нулевые. Но теперь есть дополнительная гарантия, что в случае судебного спора судья будет трактовать закон правильно, а не по своему усмотрению.

Ну и в идеале, конечно, доверить проверку сделки профильному юристу.