Как купить квартиру в Дубае и не остаться без денег в первый же год

Плохая покупка — это не всегда плохая квартира. Иногда это просто отсутствие финансового запаса на то, что случается после сделки

Покупатель закрывает сделку, получает ключи, фотографируется у двери — и через три месяца понимает, что деньги кончились. Квартира хорошая. Застройщик надёжный. Район правильный. Просто никто не предупредил, что между «купил» и «начал зарабатывать» — финансовая яма, которую нужно пройти.

Вот что в неё падает.

DLD registration fee — 4% от цены. Агентская комиссия — обычно 2%. Административные сборы, нотариус, оценка — ещё 0.5–1%. Итого: купив квартиру за AED 1 000 000, реально потратите AED 1 060 000–1 070 000.

Это не сюрприз — это стандарт. Но удивительное количество покупателей идёт в сделку с бюджетом «ровно на квартиру», без учёта этих расходов.

Долгосрочная аренда: можно сдать с базовой меблировкой или вообще без неё — некоторые арендаторы приходят со своей мебелью. Базовая обстановка для инвестиционной квартиры — AED 15 000–25 000.

Краткосрочная аренда: нужно полное оснащение. Мебель, техника, посуда, постельное, декор — AED 40 000–80 000+ в зависимости от уровня квартиры. Без этого Airbnb не работает.

Плохая покупка — это не всегда плохая квартира. Иногда это отсутствие запаса денег на всё, что идёт после сделки.

Между получением ключей и первым арендным платежом — время. Нужно меблировать, сфотографировать, разместить объявление, найти арендатора, подписать контракт. В лучшем случае — месяц. Реалистично — полтора-два.

Если купили в ипотеку — платёж идёт с первого дня. Если считали доходность без учёта периода простоя — первые месяцы будут убыточными. Это нормально, но к этому нужно быть готовым финансово.

Service charge платит владелец — от AED 10 000 до AED 35 000+ в год в зависимости от здания и района. Это обязательный платёж, не связанный с тем, сдана квартира или нет. Узнайте ставку до покупки — у разных зданий в одном районе она может отличаться в два раза.

Через 2–3 года с момента первой сдачи обычно нужен косметический ремонт или замена каких-то элементов. Покраска, замена смесителя, новый матрас, чистка кондиционера. Заложите AED 5 000–15 000 в год как условный резерв на поддержание объекта в состоянии, которое удерживает арендатора.

На квартиру за AED 1 000 000 реально нужно иметь AED 1 100 000–1 160 000 для долгосрочной аренды и AED 1 130 000–1 180 000 для краткосрочной. Всё, что ниже — игра без запаса.

Главный совет: не тратить всё

После закрытия сделки оставьте на счёте минимум AED 50 000–80 000 как неприкосновенный резерв. Это не деньги «на всякий случай» — это деньги на случай, когда арендатор уходит неожиданно, кондиционер ломается в июле или ипотечный платёж нужно сделать раньше, чем поступил новый депозит.

Хотите посчитать реальный бюджет под конкретный объект с учётом всех статей? Напишите: t.me/andrew_zorin