Налоги на недвижимость в Турции в 2026 году: полный разбор

Покупка квартиры, виллы или коммерческого помещения в Турции — это не только цена объекта. В бюджет нужно включить сбор за регистрацию сделки, возможный НДС, ежегодный налог на недвижимость и сопутствующие расходы. Дополнительные обязательства возникают, если объект сдают в аренду, продают или передают наследникам.

Разберем, какие налоги действуют в Турции в 2026 году, от какой суммы их рассчитывают и в каких случаях можно воспользоваться льготами.

Иностранцу, который покупает недвижимость в Турции, обычно нужен турецкий налоговый номер — Vergi Numarası. Он требуется не только для налогов, но и для многих базовых действий: открытия банковского счета, оформления сделки, подключения коммунальных услуг, подачи деклараций и оплаты муниципальных платежей.

Налогами занимается Налоговая администрация Турции — Gelir İdaresi Başkanlığı. Она отвечает за выдачу налоговых номеров, прием деклараций, электронные налоговые сервисы, начисление налогов, проверки и штрафы.

На практике налоговый номер нужно получить до начала сделки. Это упрощает открытие счета, перевод средств, оплату сборов и работу с нотариусом, юристом и кадастровыми органами. Получить его можно онлайн через Цифровую налоговую службу Турции. Для подачи заявления потребуются данные паспорта и контактная информация.

Налоговые последствия зависят не только от объекта, но и от статуса собственника.

Физическое лицо обычно считается налоговым резидентом Турции, если имеет в стране постоянное место жительства или находится в Турции более 183 дней в течение календарного года.

Из этого правила есть исключения. Например, пребывание в стране для лечения, учебы, туризма или выполнения временной работы не всегда приводит к появлению полного налогового резидентства. При наличии связей с несколькими странами также учитываются положения соглашений об избежании двойного налогообложения.

Для владельца недвижимости это особенно важно в двух ситуациях: если объект сдается в аренду или если собственник переезжает в Турцию и продолжает получать доход за рубежом.

Главный обязательный платеж при покупке — сбор за регистрацию перехода права собственности в земельном реестре.

Стандартная ставка — 4% от заявленной стоимости недвижимости. По закону она распределяется между сторонами сделки: 2% платит покупатель и 2% продавец.

Но на рынке часто встречается другая практика: продавец перекладывает весь сбор на покупателя, и это фиксируется в договоренности сторон.

Сбор рассчитывается от фактической цены сделки, заявленной при регистрации. При этом она не может быть ниже муниципальной налоговой стоимости объекта. Если заявленная цена окажется ниже реальной, налоговые органы могут доначислить сбор и применить штраф.

Например, если квартира стоит 10 млн лир, общий сбор составит 400,000 лир. При стандартном распределении покупатель и продавец заплатят по 200,000 лир.

Налог на добавленную стоимость обычно возникает при покупке нового объекта у застройщика или другого коммерческого продавца. При приобретении вторичной недвижимости у частного собственника НДС, как правило, не начисляется.

Стандартная ставка НДС в Турции — 20%, но по отдельным категориям товаров и операций действуют сниженные ставки 10% и 1%. Для недвижимости ставка зависит от характеристик объекта, продавца, типа проекта и условий сделки.

Поэтому до подписания договора важно уточнить два вопроса:

Иностранные покупатели могут получить освобождение от НДС при первой продаже новой жилой или коммерческой недвижимости, если они не считаются проживающими в Турции для целей этой льготы.

Стоимость объекта должна быть переведена в Турцию из-за рубежа в иностранной валюте. Не менее 50% цены нужно перечислить до выставления счета, оставшуюся часть — в течение года.

Объект, приобретенный с освобождением от НДС, нельзя продавать в течение 3 лет. При более ранней продаже неуплаченный налог придется внести вместе с начисленными процентами.

Льгота не применяется автоматически: право на нее и комплект подтверждающих документов нужно проверить до оформления сделки.

Гербовый сбор применяется к отдельным юридическим документам: договорам аренды, кредитным соглашениям, корпоративным документам и коммерческим контрактам.

Для стандартной сделки купли-продажи жилой недвижимости гербовый сбор обычно не является главным расходом. Но если покупка структурируется через компанию, финансируется кредитом или сопровождается дополнительными соглашениями, этот платеж стоит проверить отдельно.

После регистрации права собственности владелец платит ежегодный муниципальный налог на недвижимость — Emlak Vergisi.

Ставка зависит от типа объекта и места, где он находится:

Базой для начисления служит муниципальная налоговая стоимость объекта. Например, квартира может быть куплена за 15 млн лир, но ее налоговая стоимость может оказаться ниже. Ежегодный налог будет рассчитан именно от муниципальной оценки.

Обычно налог платится двумя частями: весной и осенью. Владелец может оплатить его через муниципалитет, налоговые или банковские сервисы.

Отдельно стоит учитывать обязательное страхование от землетрясений DASK. Оно не является налогом, но для жилых объектов это важный обязательный расход: наличие полиса проверяется, в частности, при подключении или переоформлении электричества и воды.

В Турции действует налог на дорогостоящее жилье — Valuable Housing Tax, или Değerli Konut Vergisi. Он применяется только к жилым объектам, если их налоговая стоимость превышает установленный порог.

В 2026 году порог составляет 17,711,000 лир. Налог считается не со всей стоимости объекта, а по прогрессивной шкале:

При этом единственный жилой объект собственника освобождается от налога. Если у человека несколько объектов, соответствующих критериям, освобождение распространяется на один из них — объект с наименьшей налоговой стоимостью.

Доход от аренды турецкой недвижимости облагается налогом независимо от того, является собственник резидентом или нерезидентом Турции.

В 2026 году для арендных доходов применяется следующая прогрессивная шкала:

Повышенная ставка применяется только к части дохода, которая попадает в соответствующий диапазон. Например, если налоговая база превышает 190,000 лир, первые 190,000 лир все равно облагаются по ставке 15%.

Для жилья есть необлагаемый минимум. Если речь идет о декларации, которую подают за доходы 2025 года, освобождение составляет 47,000 лир. Для доходов, полученных в 2026 году, ориентир — 58,000 лир.

Собственник может выбрать один из двух способов учета расходов.

Фактический метод обычно выгоднее при значительных затратах на объект. Стандартный — если расходов немного или их сложно подтвердить документами.

Если собственник продает недвижимость в течение 5 лет после покупки, может возникнуть налог на прирост капитала.

Облагается не вся сумма продажи, а чистая прибыль. При расчете учитываются:

В 2026 году освобождение для дохода от прироста стоимости составляет 150,000 лир. Остальная прибыль включается в общую налоговую базу и облагается по прогрессивной шкале от 15 до 40%.

Если недвижимость находилась в собственности более 5 лет, доход от разовой продажи личного имущества обычно не облагается налогом на прирост стоимости.

Но пятилетнее правило не распространяется на систематическую торговлю недвижимостью. Если человек регулярно покупает и продает объекты ради прибыли, такую деятельность могут признать коммерческой и облагать по другим правилам.

Передача недвижимости по наследству или в дар также может облагаться налогом. Ставки зависят от стоимости передаваемых активов и способа передачи.

В 2026 году для наследования и безвозмездной передачи действует обновленная прогрессивная шкала:

Каждая ставка применяется последовательно к соответствующей части налоговой базы, а не ко всей стоимости имущества. Налог можно уплатить шестью равными платежами в течение 3 лет.

До расчета налога также применяются необлагаемые суммы. В 2026 году при наследовании детьми или супругом освобождается до 2,907,136 лир из доли каждого наследника. Если супруг является единственным наследником, освобождение составляет 5,817,845 лир.

В 2026 году в Турции появился специальный режим для отдельных новых налоговых резидентов. Он позволяет при выполнении условий освобождать доходы и прирост капитала из иностранных источников от турецкого подоходного налога на срок до 20 лет.

Одно из основных условий — до переезда человек не должен иметь места жительства и полной налоговой обязанности в Турции в течение 3 предыдущих календарных лет.

Освобождение может распространяться на зарубежные дивиденды, проценты, доход от иностранной недвижимости и прирост стоимости зарубежных активов. Доходы из турецких источников продолжают облагаться по общим правилам.

Например, доход от сдачи квартиры в Стамбуле останется турецким доходом и не будет освобожден только потому, что владелец участвует в новом режиме.

Турция заключила соглашения об избежании двойного налогообложения более чем с 90 странами. Они применяются, когда владелец недвижимости получает доход в Турции, но остается налоговым резидентом другой страны.

Например, доход от аренды квартиры в Турции обычно облагается в Турции, поскольку недвижимость находится на ее территории. При этом страна налогового резидентства собственника также может потребовать указать этот доход в декларации. Чтобы не платить налог дважды, уплаченную в Турции сумму обычно можно зачесть при расчете налога в другой стране.

Соглашение определяет:

Наличие соглашения не отменяет обязанность декларировать доход. Порядок налогообложения зависит от страны проживания собственника и условий конкретного соглашения с Турцией.

Разные налоги перечисляются через разные системы:

Владельцу недвижимости стоит хранить:

Эти документы могут потребоваться для расчета налога на аренду, подтверждения расходов или определения прибыли при продаже.

Расходы на недвижимость в Турции зависят от того, как используется объект.

Ставки и налоговые пороги в Турции регулярно меняются, поэтому их нужно проверять перед сделкой. При расчете налога на аренду также важно учитывать, за какой год получен доход: от этого зависит размер необлагаемой суммы.

Новый режим для налоговых резидентов может освободить отдельные зарубежные доходы от налогообложения в Турции на срок до 20 лет. Однако он не распространяется на доходы из турецких источников, включая аренду недвижимости в Турции.