Куда вложить деньги, чтобы они работали: Полный гид по видам инвестиций в недвижимость

Нестабильность экономики мотивирует к тому, чтобы искать оптимальные способы инвестирования в недвижимость, поскольку именно этот актив сегодня признан менее рискованным и более прибыльным.

Современные виды инвестиций в недвижимость предполагают ее приобретение для предоставления в аренду и перепродажи. Особенно выгодным считается покупка готовых апартаментов и коммерческих помещений: к каждому из этих вариантов стремительно растет интерес.

В отличие от остальных активов, сегодня недвижимость по-прежнему выполняет защитную функцию. Почему депозиты и акции подходят не всем:

Недвижимость можно рассматривать как способ спасения капитала от потери, поскольку стоимость, например, коммерческих помещений и готовых апартаментов растет по мере инфляции. Сегодня инвесторы перешли к стратегии, которая предполагает получение прибыли от предоставления недвижимости в аренду. Это позволяет минимизировать риски, которые, к примеру, предполагало приобретение объектов на этапе котлована.

Вложение финансов в приобретение квартир для последующего предоставления в аренду (долгосрочную или посуточную) или перепродажи — выгодные решения. Но и у них есть «подводные камни»: например, риск взаимодействия с недобросовестными жильцами, вероятность изменений в правовой системе. Поэтому важно выбрать для себя оптимальную стратегию, исходя из цели инвестирования и горизонта.

Перепродажа недвижимости с наценкой в среднем через 3-5 месяцев после приобретения — выгодное решение. Основные риски, с которыми может столкнуться инвестор при осуществлении этой стратегии:

С отменой массовой льготной ипотеки рынок новостроек изменился: усложнился доступ к жилому фонду, отсрочился запуск новых проектов, выросла стоимость материалов и, как следствие, стройки. С учетом изменений, покупатели сместили фокус внимания на вторичное жилье и загородные объекты недвижимости.

Реальная доходность от предоставления объекта в аренду составляет от 10 до 12% годовых. При перепродаже можно получить 20-30 % на разнице стоимостей. Но во втором случае особенно важно, чтобы объект недвижимости был ликвидным.

Главный риск снижения спроса на недвижимость связан с высокой ключевой ставкой ЦБ.

Кроме дефицита покупателей, существует и вероятность заморозки строительства. Этому способствует набор факторов: особенности геополитической ситуации, меняющаяся динамика доходов населения, высокий уровень безработицы.

Выбирая такую стратегию, следует учитывать, что стандартные 4-5% годовых от предоставления недвижимости в долгосрочную аренду уже не компенсируют инфляцию. Причина в том, что из-за экономической нестабильности, возникшей в стране, выровнялись их показатели. И теперь номинальный доход от аренды только компенсирует уровень инфляции, а иногда даже и не покрывает его полностью.

Операционное управление при самостоятельной сдаче квартиры в аренду занимает до 15 часов в месяц. При содействии представителей агентства недвижимости это показатель варьирует от 2 до 3 часов (без учета кратковременных, отдельных контактов).

При доверительном управлении затраты времени не предусмотрены, поскольку все обязанности по поиску арендаторов, клинингу и ремонту берет на себя УК.

С учетом простоев, ремонта и налогов доходность от предоставления объекта недвижимости в посуточную аренду почти в 2,5% раза превышает прибыль от долгосрочной.

Сегодня инвесторы предпочитают вкладывать деньги в приобретение готовых апартаментов, поскольку такой вид недвижимости идеально подходит для предоставления в аренду. С учетом цели покупки указанных объектов, их нередко сравнивают с квартирами, но между ними есть существенные отличия.

В отличие от стандартных квартир, сервисные апартаменты юридически относятся к недвижимости нежилого типа. Существуют различия и в налоговой ставке. Для квартир она обычно составляет 0,1–0,3% от кадастровой стоимости, для апартаментов варьирует от 0,5 до 2%.

Платежеспособных арендаторов привлекает инфраструктура сервисных апартов (ресепшн, клининг, коворкинг), поскольку каждый такой вариант обеспечивает юридическую защищенность, имеет стандартизацию услуг. По сути, клиенты вкладывают финансы в получение рабочего пространства, где предусмотрены все условия для комфорта.

Сегодня все задачи по поиску арендаторов, клинингу, ремонту и коммунальным платежам берет на себя управляющая компания. Поэтому инвесторы придерживаются стратегии «купил и забыл», что относится к несомненным преимуществам вложения средств в приобретение готовых апартаментов.

За счет посуточного или гибридного формата аренды апартаменты приносят 8-12% годовых, что вдвое превышает прибыль от сдачи обычной квартиры.

Также одно из главных преимуществ инвестирования в готовые апартаменты — быстрый старт: объект начинает генерировать кэш-флоу на следующий день после сделки. Клиенту не приходится подолгу ждать получения прибыли, тратить значительные суммы на выполнение ремонтных работ.

Специалисты компании Vertical готовы предоставить множество выгодных вариантов: актуальные объекты представлены на сайтеvertical-invest.ru

Помещения коммерческого назначения приносят прибыль даже во время экономической нестабильности. А некоторые варианты становятся еще более востребованными, чем до кризиса.

Во время экономической нестабильности устойчивость демонстрируют такие форматы коммерческой недвижимости:

Недвижимость сама по себе является доходным объектом, что особенно четко прослеживается при сравнении, например, с депозитами.

Выгода коммерческих объектов недвижимости по сравнению с жилыми помещениями состоит в стабильности, поскольку срок соблюдения условий договора варьирует от 3 до 10 лет. Для сравнения: жильцы в квартирах меняются как минимум 1 раз за год.

В договоре можно прописать автоматическое увеличение суммы за аренду недвижимости, исходя из повышения уровня инфляции.

Необходимость оплаты коммунальных услуг и ремонта помещения оплачивает сам арендатор жилья. В случае с коммерческой недвижимостью каждая перечисленная статья расходов возлагается на бизнес.

Не стоит забывать и о финансовом факторе: далеко не всегда требуются колоссальные денежные вложения. Появление небольших лотов предполагает небольшой порог входа в коммерческую деятельность.

Инвестирование в покупку земли относится к эффективным защитным активам, способным предотвратить потерю капитала. Особенно, если у участка есть перспектива развития. До увеличения стоимости купленной территории, землю можно предоставлять в аренду или развивать.

Плюсы и минусы покупки земли под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или глэмпинги:

Основной риск, который предполагает такой вид инвестирования — сезонность использования объектов недвижимости.

ЗПИФы и REIT-фонды подходят тем, у кого нет достаточного количества средств для приобретения объекта недвижимости. Юридическое лицо работает следующим образом: собирает финансы инвесторов, покупает объект, управляет им, распределяет доход между вкладчиками.

Плюс коллективных инвестиций заключается в том, что у них низкий порог входа, минус состоит в отсутствии контроля. Также следует учитывать, что фонд взимает комиссию.

Сопоставим активы по нескольким параметрам:

На основании перечисленного можно сделать вывод: готовые апартаменты больше подходят для получения пассивного дохода физическими лицами, а коммерческие помещения — для увеличения прибыли при наличии большого капитала.

Основа безопасности при инвестировании в готовые апартаменты и коммерческую недвижимость — диверсификация. Чтобы снизить риски, нужно комбинировать такой актив, как недвижимость, с другими вариантами, покупать объекты в разных локациях. Также целесообразно использовать разные форматы: например, часть помещений сдавать не только долгосрочно, но и посуточно. Коммерческую недвижимость необходимо диверсифицировать по типам объектов, сотрудничать с разными арендаторами.

Перед тем, как инвестировать в покупку готовых апартаментов и коммерческих объектов недвижимости, необходимо проверить локацию объекта, оценить управляющую компанию, выполнить аудит арендатора для заключения договора.

Поделитесь в комментариях, какой тип недвижимости вы считаете наиболее надежным в этом году?