КС запретил земельный налог до 6% для ИЖС-бизнеса. Но за 2026 год деньги не вернут

Участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, но компания или предприниматель использует его в бизнесе. Налоговая ставка в таком случае может доходить до 1,5% кадастровой стоимости. Если дом не зарегистрирован в первые три года, к ставке добавлялся коэффициент 4. Получалось до 6% кадастровой стоимости в год.

21 июля 2026 года Конституционный суд признал такое регулирование неопределённым. С нового налогового периода коэффициенты 2 и 4 нельзя сочетать со ставкой до 1,5%, если законодатель не введёт другое правило. Но для большинства собственников 2026 год останется без перерасчёта.

Это редкая ситуация: суд признал налоговую конструкцию неконституционной, однако провёл границу между теми, кто уже спорил с ФНС, и теми, кто просто платил.

В Налоговом кодексе одновременно действуют два механизма.

Первый касается ставки. Для земли под жилищное строительство предельная ставка обычно составляет 0,3%. Но участки для ИЖС, используемые в предпринимательской деятельности, исключены из льготной категории. Муниципалитет может установить для них ставку до 1,5%.

Второй механизм должен ускорять строительство. Пункт 15 статьи 396 НК РФ предписывает применять коэффициент 2 в течение первых трёх лет с момента регистрации права на участок. После трёх лет коэффициент повышается до 4 и действует до регистрации дома или помещения.

Спор возник из-за того, что закон не сказал прямо, можно ли умножать на 2 или 4 уже повышенную ставку до 1,5%. При таком расчёте эффективная нагрузка достигала 3% в первые три года и 6% позднее. Для участка кадастровой стоимостью 50 млн рублей это 1,5 млн или 3 млн рублей в год вместо 750 тысяч по ставке 1,5% без коэффициента. Это расчётный пример, а не обстоятельства дела.

Заявитель, ООО «Корнер Казань», владел участками с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства». Налоговая рассчитала земельный налог за 2023 год по ставке 1,5% и применила коэффициенты 2 и 4.

Арбитражный суд Республики Татарстан 11 июня 2025 года отказал компании по делу № А65-42005/2024. Апелляция и кассация оставили решение без изменения, а 13 января 2026 года судья Верховного суда не передал жалобу в экономическую коллегию.

При этом единообразия не было. Одни суды разрешали соединять ставку до 1,5% с коэффициентами. Другие указывали, что тогда фактическая нагрузка достигает 3% или 6% кадастровой стоимости, хотя законодатель прямо не объяснил, зачем для одной категории собственников нужен такой результат.

Тезис. Коэффициент может менять сумму налога, но не должен незаметно подменять предельную ставку.

Норма. Пункт 1 статьи 394 и пункт 15 статьи 396 НК РФ.

Точная цитата. Конституционный суд указал: «воля законодателя… должна быть выражена явно и недвусмысленно».

Ссылка: постановление Конституционного суда РФ от 21.07.2026 № 52-П

Практический вывод. Если итоговый налог возникает из сочетания нескольких элементов, из закона должна следовать ясная формула. Фраза «коэффициент предусмотрен для всех участков под строительство» не закрывает вопрос, когда этот коэффициент умножает уже повышенную предельную ставку.

КС признал пункт 1 статьи 394 и пункт 15 статьи 396 НК РФ не соответствующими Конституции в той части, в которой они создают неопределённость и противоречивую практику применения коэффициентов к участкам для ИЖС, используемым в предпринимательской деятельности.

Само право законодателя вводить повышающие коэффициенты суд не отрицал. Проблема в другом: при такой нагрузке основание и формула должны быть закреплены прямо, а не достраиваться письмами ФНС и разнонаправленными судебными решениями.

С нового налогового периода коэффициенты 2 и 4 нельзя применять к таким участкам, если они облагаются по ставке, установленной в пределах 1,5%. Для земельного налога налоговый период — календарный год. Следовательно, речь идёт о 2027 годе, если до этого федеральный законодатель не установит иное.

ФНС уже отменила своё письмо от 16 ноября 2023 года № БС-4-21/14484@, которое поддерживало применение коэффициентов. Отмена действует начиная с расчёта земельного налога и авансовых платежей за 2027 год.

Самая неприятная часть постановления — правила его действия во времени.

Решение не имеет обратной силы и не служит основанием для пересмотра исполненных обязательств за прежние налоговые периоды и за 2026 год. Исключение сделано для ООО «Корнер Казань» и налогоплательщиков, которые обратились за судебной защитой до вынесения постановления 21 июля 2026 года и чьи дела или жалобы уже были поданы либо находились на рассмотрении.

Тезис. Неконституционность нормы не означает автоматический возврат налога всем, кто по ней платил.

Норма. Пункт 2 резолютивной части постановления КС РФ № 52-П; пункт 7 статьи 3 НК РФ.

Точная цитата. В уже начатых спорах «неустранимые сомнения, противоречия и неясности» толкуются в пользу налогоплательщика.

Ссылка: официальное сообщение ФНС России от 28.07.2026

Практический вывод. Самостоятельно убирать коэффициент из расчёта за 2026 год опасно: это может создать недоимку и пени. Сначала нужно установить, исполнено ли обязательство, когда была подана жалоба или иск и подпадает ли спор под исключение, сформулированное КС.

Постановление адресовано не всем владельцам земли под жильё. Одновременно должны присутствовать несколько признаков:

Если участок облагается по льготной ставке до 0,3%, вопрос о коэффициентах решается по общему правилу пункта 15 статьи 396 НК РФ. Постановление № 52-П не отменило весь механизм ускоренного налогообложения незастроенной земли.

Не следует переносить вывод КС и на любую коммерческую недвижимость. В постановлении разобрана узкая комбинация: ИЖС, предпринимательское использование, ставка до 1,5% и коэффициенты за срок строительства.

Начать следует не с заявления о возврате, а с документов по каждому участку. В нашей практике налоговых споров такая проверка обычно включает выписку ЕГРН, вид разрешённого использования, дату регистрации права, местный акт о ставках, расчёты и сообщения ФНС, разрешительную документацию и дату регистрации построенного объекта.

Затем стоит сделать два расчёта по каждому году: по формуле ФНС с коэффициентом и без него. Разница покажет цену спора и позволит проверить, не смешаны ли в одном требовании участки с разным режимом.

Отдельно нужно восстановить процессуальную хронологию. Жалоба в налоговый орган, иск, кассационная жалоба и обращение в Верховный суд имеют разные даты и значение. Для исключения, указанного КС, решающим является обращение за судебной защитой до 21 июля 2026 года и наличие поданного либо рассматриваемого дела или жалобы на эту дату.

Расчёт за 2027 год тоже нельзя оставить бухгалтерии «на потом». ФНС отменила прежнее письмо именно с нового налогового периода. Но КС сохранил за законодателем право установить другую конструкцию. Значит, перед авансовым платежом нужно проверить актуальную редакцию НК РФ и местную ставку, а не переносить формулу 2026 года автоматически.

Когда мы подключаемся к подобному спору, юридическая работа состоит не в механическом требовании «вернуть всё». Нужно разделить налоговые периоды, проверить момент обращения в суд, сопоставить каждый участок с условиями постановления и выбрать способ защиты: возражения на сообщение ФНС, жалоба, заявление о зачёте или возврате либо судебное требование.

КС устранил неопределённость на будущее, но не открыл массовый пересмотр прошлых начислений. Для собственника сейчас важнее всего не пропустить границу между 2026 и 2027 годами и не заявить требование, которое прямо исключено постановлением.

Как вы считаете: справедливо ли, что налоговую конструкцию признали неконституционной, но большинство предпринимателей не сможет вернуть уплаченное за 2026 год?

Актуально на 31.07.2026