Родители дают 7 млн на взнос, но просят записать квартиру на себя: платёж вырастает на 56 тысяч

Если родители просят записать всю квартиру на себя, семья теряет семейную ипотеку: платёж по кредиту 10,5 млн вырастает примерно со 108 до 164 тыс. ₽ в месяц. Второе последствие: собственниками становятся родители, квартира входит в их наследство, долги родителей могут её коснуться, а платежи детей прав на неё не создают. Деньги родителей при этом брать можно: за ребёнком их закрепляют договором дарения и переводом сначала сыну, а уже от него застройщику.

Допустим, семья с одним ребёнком трёх лет выбрала новостройку в Москве за 17,5 млн рублей. Своих накоплений почти нет. Родители дают 7 млн на первый взнос (40% цены), остальные 10,5 млн — ипотека на 30 лет, платить её будут дети. Условие родителей: оформить квартиру на них.

По правилам программы заёмщик-родитель сначала участвует в договоре долевого участия (ДДУ, это договор с застройщиком), а после сдачи дома должен стать собственником или сособственником квартиры. Квартира, записанная на бабушку и дедушку ребёнка, под это условие не подходит.

С 1 октября 2026 года ставка зависит от числа детей. Для Москвы при одном ребёнке — 12% и лимит 12 млн рублей (по сообщению Минфина от 24 сентября); до 30 сентября включительно действует 6%. Ребёнку должно быть меньше 7 лет, взнос — от 20%. Кредит в лимит укладывается.

Платёж по кредиту 10,5 млн на 30 лет без страховки: под 12% — около 108 тысяч рублей в месяц, под рыночную ставку около 18,7% (средняя по первичному рынку на 16 сентября 2026 года, данные ДОМ.РФ) — около 164 тысяч. Разница — около 56 тысяч в месяц и 675 тысяч в год. За десять лет набегает 6,75 млн: почти вся сумма, которую дают родители.

Что в расчёт не вошло. Государство доплачивает банку максимум 15 лет, ставку на остаток решение Минфина не определяет. Доход семьи, ремонт и расходы на сделку в расчёт не входят. Ставку для вашей семьи назовёт банк: на 23 сентября рыночные ставки были от 15,9 до 19,4% (ДОМ.РФ). Одобрят ли кредит, если собственником квартиры будет не заёмщик, решает банк. Если родители хотят быть в документах, вариант для проверки — долевая собственность: заёмщик остаётся сособственником. Подойдёт ли это банку, спрашивайте до подписания договора.

Права на квартиру принадлежат тем, кто записан в документах. Продавать, закладывать или дарить её вправе собственники, то есть родители. Ипотеку и ремонт оплачивает ребёнок: доказать «я платил» можно по выпискам, а вернуть вложенное — отдельная процедура, возможно, с судом. Имущество отвечает по обязательствам того, на кого записано, поэтому долги родителей или спор вокруг их имущества могут коснуться и этой квартиры.

Квартира на родителях входит в их наследство. Её получат наследники родителей: все, кто указан в завещании или входит в круг наследников по закону. Если их несколько, ребёнку, который платил ипотеку, достанется только его доля. По статье 1149 Гражданского кодекса (она об обязательной доле в наследстве) не меньше половины доли по закону получают несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы, даже если завещание написано иначе. Взрослый работающий сын в этот круг не входит.

Позже родители могут передать квартиру ребёнку. Это дарение недвижимости: с 13 января 2025 года договор удостоверяет нотариус. Налога на доходы с подарка от близкого родственника нет (пункт 18.1 статьи 217 Налогового кодекса — о доходах, не облагаемых налогом). Но при продаже такой квартиры раньше трёх лет владения налог платят: статья 217.1 Налогового кодекса (она о налоге с продажи жилья) применяет трёхлетний срок и к подаренному жилью.

Родители опасаются, что деньги семьи уйдут при разводе детей. Всё нажитое в браке считается общим (статья 34 Семейного кодекса — об общем имуществе супругов). Подаренное одному из супругов остаётся его личным:

Если часть квартиры куплена на подаренные деньги, в этой части она личная; если часть суммы общая, личной признают только пропорцию подарка. Дар придётся доказать, и доказывает его тот, кто на него ссылается. Что для этого делают:

Ещё одна страховка — брачный договор супругов; о нём нужно уведомить кредиторов, в том числе банк (статья 46 Семейного кодекса — об уведомлении кредиторов).

Помогали ли вам родители с первым взносом и какие условия ставили? Как договорились: дарением денег, долей в квартире или иначе?