Недвижимость ваша. Но санкции могут заморозить ее из-за того, кто ею управляет

Можно не быть собственником санкционного актива и все равно оказаться ключевой фигурой для его блокировки. И наоборот: собственник сам может не находиться в санкционном списке, но потерять возможность распоряжаться своим имуществом из-за того, кто этим имуществом управляет.

Именно вокруг этого построено свежее решение Верховного административного суда Чехии по 61 объекту недвижимости, принадлежащему Российской Федерации. Суд оставил ограничения в силе.

История интересна не столько российскими активами, сколько подходом суда к самому понятию контроля.

Недвижимость расположена в Праге, Брно, Карловых Варах и других районах Чехии.

Формальным собственником объектов является Российская Федерация.

Однако зарубежным имуществом управляет российское «Предприятие по управлению собственностью за рубежом», включенное Чехией в национальный санкционный список.

Российская сторона пыталась оспорить ограничения и указывала в том числе на принципиальную вещь: предприятие не является собственником недвижимости, а в отношении части объектов отрицало непосредственное управление.

На первый взгляд аргумент понятный.

Если под санкциями находится организация А, почему ограничения должны распространяться на имущество лица Б?

Суд подошел к вопросу иначе.

Для суда оказалось принципиальным не только то, кто записан собственником в реестре.

Важнее было установить, способна ли санкционная структура юридически или фактически влиять на использование имущества.

И здесь появляется очень важное для владельцев международных активов различие:

владеть активом и контролировать актив — не одно и то же.

Можно не иметь недвижимость в собственности, но иметь полномочия сдавать ее, обслуживать, заключать связанные с ней договоры или иным образом влиять на ее использование.

Чешский суд пришел к выводу, что для применения санкционного механизма необязательно до мельчайших деталей доказывать фактическое управление каждым отдельным объектом. Достаточно без разумных сомнений установить возможность санкционного лица юридически или фактически контролировать имущество либо влиять на его использование.

Именно это делает решение значительно интереснее обычной новости о замороженной российской недвижимости.

Здесь важно не путать два совершенно разных механизма.

Заморозка актива — не то же самое, что его конфискация.

Право собственности может формально сохраняться.

Но экономическая ценность такого права резко меняется, если собственник или управляющая структура не способны свободно распоряжаться объектом.

Продать его нельзя.

Передать другому лицу нельзя.

Использовать определенным образом нельзя.

Превратить недвижимость в ликвидность становится крайне сложно или невозможно.

Получается довольно странная на бытовом уровне конструкция:

актив юридически остается вашим, но значительная часть обычных возможностей собственника заблокирована.

Именно поэтому в санкционном праве вопрос контроля иногда становится не менее важным, чем вопрос собственности.

Для частного владельца бизнеса или недвижимости главный вывод находится именно здесь.

При санкционной проверке сегодня нельзя останавливаться на непосредственном собственнике.

Нужно понимать всю архитектуру управления активом.

Кто подписывает договоры?

Кто распоряжается счетами?

Кто назначает управляющих?

Кто способен дать согласие на продажу?

Кто получает экономическую выгоду?

Кто фактически определяет использование объекта?

Есть ли доверенность?

Есть ли управляющая компания?

Есть ли материнская структура?

И главное — нет ли санкционного лица на каком-либо из этих уровней?

Проблема может находиться далеко за пределами строки «собственник» в государственном реестре.

Покупатель собирается приобрести коммерческую недвижимость в Европе.

Он открывает реестр.

Собственник не находится под санкциями.

Ареста нет.

Ипотеки нет.

Документы на первый взгляд нормальные.

Цена согласована.

Стороны готовы закрывать сделку.

Еще несколько лет назад подобный набор проверок мог казаться достаточно серьезным.

Сегодня этого мало.

Необходимо понимать, кто управляет компанией-собственником, кто имеет право распоряжаться объектом, кто контролирует денежные потоки и кто в конечном итоге способен определять судьбу недвижимости.

Потому что санкционный риск может находиться не в титуле собственности.

Он может находиться в механизме управления этой собственностью.

И обнаружиться уже тогда, когда сделка практически готова.

Есть еще один нюанс.

Корпоративная структура могла создаваться десять или двадцать лет назад.

Недвижимость приобреталась совершенно законно.

Управляющая компания назначалась задолго до нынешних санкций.

Никакого намерения обходить ограничения при создании структуры вообще не существовало.

Но затем один участник этой конструкции попадает под санкции.

И структура, которая много лет спокойно работала, внезапно становится проблемной.

Именно поэтому современный due diligence должен отвечать не только на вопрос:

«Как появился этот актив?»

Но и на другой:

«Кто имеет возможность распоряжаться им сегодня?»

Это уже совершенно другой уровень проверки.

Я бы разделил такую проверку минимум на четыре уровня.

Первый — собственность.

Кто юридически владеет недвижимостью, компанией, ценными бумагами или другим активом.

Второй — бенефициар.

Кто в конечном итоге получает экономическую выгоду.

Третий — юридический контроль.

Кто имеет право подписывать документы, назначать директоров, распоряжаться счетами и принимать решения относительно имущества.

Четвертый — фактический контроль.

Кто реально способен определять судьбу актива, даже если формально его имя нигде не стоит первым.

Именно последний уровень часто оказывается самым сложным.

Здесь тоже нельзя уходить в другую крайность.

Сам факт знакомства, деловых отношений или косвенной связи с санкционным лицом еще не превращает любой актив в замороженный.

Контроль необходимо установить.

Однако чешское решение показывает, что понятие контроля может оцениваться шире, чем простая запись о праве собственности.

В рассматриваемом деле суд исходил из возможности санкционной структуры влиять на использование имущества, а не только из вопроса о том, кто указан собственником.

И именно вокруг этого сегодня строится значительная часть сложных санкционных споров.

Представьте актив стоимостью несколько миллионов евро.

Вы остаетесь его собственником.

Никто не переписал недвижимость на государство.

Никто формально ее не конфисковал.

Но продать ее невозможно.

Передать невозможно.

Получить финансирование под нее сложно.

Структуру владения изменить нельзя без дополнительных согласований.

Экономически это уже совсем не то право собственности, которым вы рассчитывали обладать.

Поэтому для международного владельца активов санкционный due diligence давно перестал быть простой проверкой фамилии по нескольким спискам.

Сегодня это анализ всей структуры контроля.

В конкретном деле речь идет о российской государственной собственности и санкционной структуре, поэтому автоматически переносить вывод суда на любую частную недвижимость в Европе было бы неправильно.

Но юридический принцип заслуживает внимания.

Собственность и контроль рассматриваются отдельно.

Можно формально не владеть активом, но контролировать его.

Можно владеть активом, но столкнуться с ограничениями из-за лица, которое способно им распоряжаться.

И поэтому главный вопрос при международной структуре владения сегодня звучит уже не так:

«На кого записано имущество?»

Он звучит иначе:

«Кто на самом деле способен принимать решения относительно этого имущества?»

Иногда именно ответ на этот вопрос определяет, сможете ли вы завтра продать собственную недвижимость.