Ошибки начинающего инвестора: почему эмоции стоят дороже, чем кажется

«Начинающие инвесторы выбирают недвижимость так, чтобы она им нравилась. Профессиональные инвесторы так не мыслят».

Самая распространённая ошибка начинающего инвестора — он выбирает недвижимость по принципу «нравится». Нравится место. Нравится планировка. Нравится цена. Всё должно быть приятно глазу и сердцу.

Профессиональные инвесторы думают иначе. Они выбирают актив исходя из того, верят ли они в свою инвестиционную стратегию. Отвечает ли этот объект долгосрочным целям и задачам, которые инвестор сам перед собой поставил. Нравится или не нравится — вообще не критерий.

И это первое, что нужно понять. Инвестиции — это не про вкус. Это про математику.

Когда вы смотрите на квартиру, дом или апартаменты — вы уже должны знать ответы на три вопроса.

1. Какая сумма инвестиций?

Сколько вы готовы вложить с учётом собственных средств и кредитного плеча. Без этого вы не инвестор. Вы покупатель, который ходит и смотрит.

2. Какой горизонт?

Год-два — это одна стратегия. Пять-пятнадцать лет — совершенно другая. Если вы путаете эти горизонты, вы принимаете решения, которые не работают ни там, ни там.

3. Какие сценарии доходности?

Вы хотите заработать на росте стоимости — как на акциях? Или на эксплуатации — сдаче в аренду, как на дивидендах? От этого зависит всё: от выбора локации до типа объекта.

Пока эти три вопроса не закрыты, выбирать объект бессмысленно. Вы будете ходить и смотреть, но не выбирать. А время будет уходить.

Категорически не рекомендую заниматься инвестициями в недвижимость без сопровождения профессионального эксперта.

У нас, к сожалению, нет сертифицированных инвестиционных брокеров в недвижимости. У нас даже риэлторы не лицензированы. Но есть люди, которые работают в этой сфере годами и у которых есть серьёзный багаж кейсов — тех, о которых им не стыдно рассказать. Именно их поддержкой стоит заручиться.

Потому что задача простого риэлтора — продать недвижимость и заработать. Задача агента по инвестиционной недвижимости — подобрать актив, который будет закрывать долгосрочные цели покупателя. Только в этом случае специалист может рассчитывать на рекомендации. Он заинтересован не в сделке, а в результате клиента.

Вторая большая ошибка — экономия на стоимости объекта. На квадратном метре.

Но посмотрите на это иначе. Какая разница, сколько стоит актив, если он окупается за семь-десять лет? Зачем смотреть на то, что дешевле, но окупается пятнадцать плюс лет?

Какая разница, сколько стоит квадратный метр, если в одном случае это пятьсот тысяч и десять лет окупаемости, а в другом — триста тысяч и двадцать лет? Зачем выбирать дешёвое и ждать возврата дольше?

Экономия в инвестициях работает не как в магазине. Это не про товар по акции. Это про вход в хороший актив в хороший момент по хорошей цене. Это другое.

Потому что у скидки всегда есть причина. Либо у продавца плохой товар, который не купили по заявленной цене. Либо у покупателя объективно не хватает денег. И то, и другое — проблема, а не возможность.

Есть люди, которые начинают скупать доллар, когда он уже сто с лишним рублей. Потом он падает до шестидесяти, и они годами ждут, когда же отрастёт. Чтобы хотя бы выйти в ноль.

С недвижимостью — то же самое. Люди годами не решаются покупать, думая: «Вот-вот упадёт, куплю внизу». А потом недвижимость не падает и начинает новый цикл роста.

Сейчас мы находимся в стагнации. Уже два года, а где-то и три, цены почти не двигаются. И многие думают: «После стагнации будет падение, кризис». Но стагнация — это уже кризис. Минимальная точка по количеству объектов и сделок уже пройдена.

И люди рискуют стать заложниками той же ситуации, что с долларами. Только наоборот. Вместо того чтобы купить сейчас по хорошей цене и ждать роста, они ждут падения. Которого в ближайшие шесть-семь-десять лет, скорее всего, не будет.

Ещё одно золотое правило. Пока вы не продали объект, пока не получили деньги на руки — вы не можете сказать, заработали вы или потеряли.

Недвижимость хороша именно гибкостью. Какая разница, сколько вы владеете — год, два, три, пять. Если рынок просел, вы можете пересидеть. Дать объекту второй шанс. Дождаться нового цикла роста.

Но многие этого не делают. Они не дождались своих самых оптимистичных ожиданий и начинают сливать актив в неподходящее время. И тем самым всю потенциальную прибыль, накопленную за годы, спускают в унитаз. Теряют время, деньги и всё на свете.

И последняя ошибка. Думать, что инвестиции в недвижимость — это для тех, у кого миллионы.

Моя жена начала свой путь в инвестициях с обычной кладовки. Она купила её за пятьдесят тысяч рублей. Через три года, благодаря росту рынка, правильному моменту входа и ремонту, стоимость кладовки составила более пятисот тысяч.

Инвестиции в недвижимость доступны. Есть гаражи. Есть земельные участки. Есть маленькие торговые павильоны. Есть парковочные места. Есть объекты с торгов по банкротству и арестованное имущество. Есть ипотека и кредитное плечо.

Россия огромная. Возможностей много.

Но будьте внимательны и осторожны. Это всё-таки игра для профессионалов. И чем раньше вы это поймёте, тем меньше ошибок совершите.