Ипотека родителям 60+: как предел возраста в банке меняет сумму на 260 тысяч
Зиберов
Клиентке 61 год, доход 110 тысяч рублей, и по одной анкете два банка одобрили ипотеку на одну квартиру: на 2,74 и на 3 млн.
Разницу сделал срок. Первый банк выдаёт кредиты до 70 лет, второй до 75, а срок считают от возраста заёмщика до этого предела: 9 лет в первом случае, 14 во втором. Сумма подстроилась под платёж, который банк готов принять.
Пишу для тех, кто помогает родителям с покупкой или переездом: возраст мамы или папы задаёт предельный срок кредита, а срок определяет сумму. Все суммы ниже посчитаны на условия конца марта 2026, когда рыночная ставка была около 20%. К 16 сентября, по обзору ДОМ.РФ, она снизилась до 18,7%: при ней те же 3 млн на 9 лет стоят около 57,6 тысячи в месяц, а потолок в 55 тысяч дал бы около 2,87 млн.
Как банк превращает возраст в сумму
Клиентка работает главным бухгалтером в небольшой фирме и уже получает пенсию. На руки выходит 110 тысяч: зарплата 85 и пенсия 25. Пенсию банки засчитывают как обычный доход, обычно по справке о её размере. Квартиру в Щербинке за 10,1 млн она покупала из трёх частей: 5,6 млн от продажи однушки в Климовске, 1,5 млн со вклада и 3 млн ипотеки. Из 2,2 млн на вкладе 700 тысяч должны были остаться нетронутыми.
Первый банк: предел 70 лет, значит, кредит максимум на 9 лет. Три миллиона на 9 лет под 20% дают 60 080 ₽ в месяц, это 55% дохода. Банки обычно одобряют платёж не выше 40–50% дохода (это ориентир из обзоров, норма Центробанка такого порога не задаёт). Сам порог банк не назвал. Судя по сумме, потолок платежа у него около 55 тысяч, примерно половина дохода. Такой платёж на 9 лет держит кредит в 2,74 млн.
Второй банк: предел 75 лет, значит, до 14 лет. Такие же 3 млн обходятся в 53 318 ₽ в месяц, 48,5% дохода, и банк одобрил всю сумму. После платежа на жизнь остаётся около 56,7 тысячи. Все платежи здесь посчитаны без страхования жизни, с ним платёж выше и ещё ближе к половине дохода.
Два банка с пределами 70 и 75 лет по одной и той же анкете назвали разные суммы: разницу дали пять лет срока.
Платежи по этим вариантам различаются на 6 762 ₽ в месяц. Для бюджета 6,8 тысячи в месяц — немного. У порога банка именно они решают размер кредита. Чтобы первый банк согласился на все 3 млн на 9 лет, клиентке понадобился бы доход около 120 тысяч.
Что выгоднее для запаса: 2,74 млн на 9 лет или 3 млн на 14?
Если взять предложение первого банка, то это 2,74 млн на 9 лет, а недостающие 260 тысяч придётся добавить из вклада. Платёж 54,9 тысячи, переплата за весь срок около 3,19 млн, на вкладе остаётся 440 тысяч. Предложение второго банка выглядит так: 3 млн на 14 лет, платёж 53,3 тысячи, переплата около 5,96 млн, на вкладе остаются 700 тысяч.
Переплата у второго варианта больше на 2,77 млн. Это верхняя граница: столько выйдет, если 14 лет платить строго по графику и не вносить досрочно ни рубля. Платёж при этом ниже на 1 555 ₽ в месяц.
Клиентка смотрела на риск с работой. В 61 год фирма может закрыться, здоровье может потребовать уйти раньше. Если работа закончится, пенсия закроет половину платежа, вторую половину придётся брать из запаса. Семьсот тысяч хватит примерно на 25 месяцев, 440 тысяч примерно на 15, разница десять месяцев. За эти десять месяцев можно искать новую работу или решать, что делать дальше, не допуская просрочки.
Что будет к 65 годам: из первого платежа около 50 тысяч уходит на проценты, и долг убывает медленно. Через четыре года по графику на 14 лет останется около 2,76 млн (на 9 лет было бы около 2,07 млн), а квартира куплена за 10,1 млн, то есть дороже долга больше чем втрое. Любые суммы сверх платежа можно вносить досрочно и сокращать срок. А растянуть 9 лет до 14 потом можно только новым кредитом, с новой проверкой дохода.
Клиентка выбрала второй банк: платёж ниже, запас на вкладе больше.
Что спросить у банка до подачи анкеты?
Если вы помогаете родителям 60+ и собираетесь в банк, вот что стоит выяснить заранее:
- Предельный возраст на день последнего платежа. У банков это 70 или 75 лет, условия меняются, смотрите свою анкету.
- Какие доходы банк засчитывает. Пенсия идёт как доход, нужна справка о её размере, у работающего пенсионера зарплата и пенсия складываются.
- Какую сумму банк готов одобрить. Порог он не называет, поэтому клиентка подала анкету в два банка: где получает зарплату и куда приходит пенсия.
- Кто будет созаёмщиком. Дочь клиентки в созаёмщики не пошла, у неё своя ипотека, и мать не хотела вешать на неё вторую.
- Запас на случай ухода с работы: на сколько месяцев платежа хватит вклада, если доход упадёт до пенсии.
Если доход родителей состоит из одной пенсии в 25 тысяч, картина другая. При платеже не выше половины дохода, то есть 12,5 тысячи, сумма кредита при тех же 20% выходит около 0,6–0,7 млн, и расчёт там строится иначе.
Что бы вы выбрали для родителей в такой ситуации: 2,74 млн на 9 лет с остатком на вкладе 440 тысяч или 3 млн на 14 лет с остатком 700 тысяч?