Перечень по ст. 378.2 НК РФ: как проверить, попал ли объект, и оспорить ошибочное включение

Налог на имущество организаций считают двумя способами. Первый – от среднегодовой стоимости имущества, определяемой с учетом остаточной стоимости по данным бухгалтерского учета. Каждый год она может уменьшаться из-за амортизации. Второй – от кадастровой стоимости, а на кадастровую амортизация не влияет, поэтому чем дольше здание стоит на балансе, тем обычно больше разрыв между двумя базами.

Второй способ применяется, если торговый или офисный объект включен в перечень субъекта РФ по ст. 378.2 НК РФ. Перечень утверждается заново на каждый год, и у собственника есть способы проверить включение и оспорить его. Разбираем, где искать перечень, по каким основаниям в него попадают, что проверять в документах и что делать, если объект включили ошибочно.

Перечень определяет уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ. Он должен совершить несколько действий: утвердить перечень на год, направить его в налоговую и опубликовать на своем сайте или сайте субъекта (п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

С 2026 года перечень утверждают не позднее 1 марта текущего налогового периода, а до 2026 года перечень утверждали до начала года. Подробнее – в ответе о сроке утверждения перечня.

Перечень возможно посмотреть на сайте субъекта РФ.

Например, перечень на 2026 год для Санкт-Петербурга можно найти на сайте Администрации Санкт-Петербурга. На нем доступно для скачивания приложение к Приказу об утверждении перечня с таблицей объектов. Удобнее всего проверить нахождение объекта в перечне по кадастровому номеру, причем проверять стоит как здание, так и помещения в нем.

Обратите внимание, что изменения в перечень могут быть внесены в течение всего года. При этом включение нового объекта после утверждения перечня возможно только на следующий год (п. 10 ст. 378.2 НК РФ). Исключение – объекты, образованные из объекта, который в перечне уже есть, например при разделе здания на помещения. Если такие объекты отвечают критериям, они облагаются по кадастровой стоимости сразу, до включения в перечень.

В зависимости от вида объекта основания могут отличаться.

Так, здание признается административно-деловым или торговым центром, если выполнено хотя бы одно условие (п. 3, 4 и 4.1 ст. 378.2 НК РФ):

Например, в Кассационном определении СК по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 10 июня 2026 г. по делу № 8а-17919/2026 (88а-16990/2026) было признано незаконным включение в перечень здания, которое находилось на нескольких земельных участках с разными ВРИ, а акт обследования не был признан надлежащим доказательством. Уполномоченный орган ошибочно определил, что помещения, занятые IT-компанией, являются офисными, в то время как деятельность организации по разработке программного обеспечения являлась производственной и не подпадала под определение офисной деятельности согласно статье 378.2 НК РФ.

Если в здании есть и офисы, и торговля, при определении процента использования их площади складываются (п. 4.1 ст. 378.2 НК РФ). Обратите внимание, что для второго критерия нет необходимости, чтобы фактически здание и помещения использовались в соответствии с их назначением.

Нежилое помещение может попасть в перечень по двум основаниям.

Первое основание – нахождение в здании, которое является административно-деловым или торговым центром. Если здание включено в перечень, помещение облагается по кадастровой стоимости вне зависимости от его назначения и фактического использования.

Второе основание – в связи с его собственными характеристиками. То есть нежилое помещение может попасть в перечень само по себе, даже если здание в него не включено (подп. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Для этого достаточно, чтобы назначение, разрешенное использование или наименование помещения по ЕГРН или документам технического учета предусматривало офис, торговлю, общепит или бытовое обслуживание, либо фактическое использование не менее 20 % площади помещения под эти цели (п. 5 ст. 378.2 НК РФ).

Долю в 20 % для здания считают от площади здания, для помещения – от площади самого помещения. Подробнее – в ответе о пороге 20 %, полный разбор оснований – в материале о перечне по ст. 378.2 НК РФ.

С 2026 года те же условия распространены на единый недвижимый комплекс. Если хотя бы одно нежилое здание в его составе отвечает любому из условий, центром признается весь комплекс (п. 3, 4 и 4.1 ст. 378.2 НК РФ в ред. Закона № 425-ФЗ). Для производственной площадки, оформленной единым недвижимым комплексом, достаточно одного подходящего здания, например административного корпуса. Подробнее – в материале о едином недвижимом комплексе.

Особенности включения в перечень могут быть установлены субъектом РФ (п. 2 ст. 378.2 НК РФ), в том числе, он вправе ограничить круг объектов недвижимости, подлежащих включению в перечень, например, установив размер минимальной площади. В связи с этим для проверки соблюдения условий включения в перечень проверьте установленные субъектом РФ правила.

Возможно обращение в уполномоченный орган с заявлением об исключении объекта с документами, которые опровергают основание включения (см. письмо ФНС России от 29.04.2025 № БС-4-21/4352@). Как такие заявления рассматриваются, определяет субъект РФ.

Перечень оспаривают как нормативный правовой акт субъекта по главе 21 КАС РФ в соответствии со сложившейся правоприменительной практикой (см., например, Кассационное определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 6 июля 2022 г. № 5-КАД22-18-К2, Апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 15 мая 2019 г. № 51-АПА19-5).

Заявление подают в суд субъекта РФ: верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения и другие (п. 2 ч. 1 ст. 20 КАС РФ).

Обратиться можно в течение всего срока действия перечня (ч. 6 ст. 208 КАС РФ). Перечень за прошедший год тоже оспаривается: пункт 19 Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 50 допускает оспаривание прекратившего действие акта, если он применялся к истцу и нарушает его права. Поэтому в иске нужно показать последствия для конкретного налогового периода.

Соответствие объекта критериям ст. 378.2 НК РФ доказывает орган, утвердивший перечень (ч. 9 ст. 213 КАС РФ). Истец обосновывает нарушение своих прав и представляет доступные доказательства своих доводов: документы техучета, договоры аренды, фотографии, расчет площадей.

Если требование обоснованно, суд признает перечень недействующим в части конкретного объекта недвижимости со дня его принятия (обычно суды поступают именно так) или с иной определенной судом даты (п. 1 ч. 2 ст. 215 КАС РФ). От этой даты зависит, пересчитают ли налог за весь год, поэтому в иске ее стоит назвать прямо и мотивировать первоначальной незаконностью включения и налоговыми последствиями.

В спорах о включении по виду использования участка Конституционный Суд добавил: определяя эту дату, суд учитывает, насколько своевременно налогоплательщик обратился в суд, ведь по прошествии времени органу все труднее доказать, как использовалось здание (Определение от 30.01.2024 № 8-О-Р). Поэтому с иском лучше не тянуть.

Если пункт перечня признан недействующим со дня его принятия в результате обращения в административный орган или в судебном порядке, налог за этот период по общему правилу исчисляется от среднегодовой стоимости (подп. 2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ; письмо Минфина России от 17.02.2025 № 03-05-05-01/14085). При этом учитываются применяемый организацией налоговый режим и льготы.

После исключения объекта проверьте перерасчет и при необходимости представьте декларацию либо уточненную декларацию по среднегодовой стоимости. Когда уменьшение обязательств учтено на едином налоговом счете (ЕНС), образовавшимся положительным сальдо можно распорядиться путем зачета по статье 78 или возврата по статье 79 НК РФ.

Кто включает объект в перечень? Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ. Он же направляет перечень в налоговый орган и публикует его на своем сайте или на сайте субъекта (п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

Когда утверждается перечень? Не позднее 1 марта текущего налогового периода – такой срок действует с 2026 года (п. 7 ст. 378.2 НК РФ в ред. Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ). До этого перечень утверждали до 1 января.

Сколько процентов площади должно использоваться под офисы или торговлю? Не менее 20 %: для здания – от его общей площади, для помещения, которое включают по фактическому использованию, – от площади самого помещения (п. 3, 4, 4.1 и 5 ст. 378.2 НК РФ). Если назначение или наименование помещения по документам уже предусматривает офис или торговлю, фактическое использование может не учитываться.

Можно ли включить в перечень многоквартирный дом? Нет. Перечень составляется из объектов, названных в подп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, а многоквартирные дома отнесены к подп. 4. Они облагаются по кадастровой стоимости без перечня, если так решил субъект. Нежилые помещения в таком доме, например магазин или офис, могут попасть в перечень на общих основаниях. О том, когда кадастровая база применяется без перечня, – в отдельном материале.

Объект выявили в середине года. Когда он попадет в перечень? На следующий налоговый период (п. 10 ст. 378.2 НК РФ). Исключение – объекты, образованные из объекта, который уже есть в перечне: при соответствии критериям ст. 378.2 НК РФ они облагаются по кадастровой стоимости сразу.

Можно ли оспорить перечень за прошлый год? Да, перечень продолжает применяться к налогу за тот год (п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 50) [1]. Но в спорах о включении по виду использования участка суд при определении даты учитывает, насколько своевременно подан иск (Определение КС РФ от 30.01.2024 № 8-О-Р).

[1] См. например, Кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 23 июля 2025 г. N 78-КАД25-15-К3, Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 08 июля 2025 г. по делу N 66а-894/2025

* * *

Центр развития кадастровой стоимости занимается правовыми аспектами кадастровой оценки и налогообложения недвижимости. Центр располагается в Санкт-Петербурге и работает с 2020 года по всей России.

Разборы судебной практики, ответы на вопросы и мониторинг изменений законодательства – на сайте центра.