Как инвестировать в недвижимость и считать доходность

Недвижимость часто воспринимается как понятная инвестиция: купить квартиру, сдавать и получать арендный доход.

Но реальная доходность зависит не только от размера аренды.

Нужно учитывать стоимость покупки, простой, ремонт, налоги и другие расходы.

Начните с цели

Недвижимость можно покупать ради:

арендного дохода;

роста стоимости;

перепродажи после ремонта;

сохранения капитала;

смешанной стратегии.

У каждой цели своя экономика.

Валовая доходность

Простой расчет:

годовая аренда делится на стоимость покупки.

Например, если квартира стоит 10 миллионов, а аренда приносит 600 тысяч в год, валовая доходность составляет около 6%.

Но это еще не реальный результат.

Чистая доходность

Из арендного дохода нужно вычесть:

простой;

ремонт;

страхование;

налоги;

комиссии;

обслуживание;

мебель и технику;

расходы на управление.

После этого доходность может заметно снизиться.

Учитывайте первоначальные расходы

Цена квартиры — не единственный расход при входе.

Могут потребоваться:

оформление;

ремонт;

мебель;

комиссии;

юридическая проверка.

Все эти деньги тоже являются частью вложенного капитала.

Простой

Квартира не обязательно будет занята весь год.

Между арендаторами может пройти несколько недель.

Поэтому в расчетах лучше закладывать реалистичный простой.

Ремонт

Даже надежный арендатор не отменяет естественный износ.

Техника ломается.

Мебель стареет.

Стены требуют обновления.

Создайте резерв на обслуживание.

Рост стоимости

Недвижимость может дорожать, но это не гарантировано.

Цена зависит от:

района;

экономики;

процентных ставок;

нового предложения;

состояния дома.

Не стройте модель только на предположении, что объект обязательно станет дороже.

Ликвидность

Квартиру нельзя продать за секунду.

На сделку могут уйти недели или месяцы.

Поэтому недвижимость менее ликвидна, чем многие биржевые активы.

Кредит

Если объект покупается с заемными деньгами, нужно отдельно считать стоимость кредита.

Высокая ставка может сделать положительный арендный поток отрицательным.

Сравнивайте не аренду с ежемесячным платежом, а всю финансовую модель.

Рентабельность собственного капитала

Если часть покупки оплачена кредитом, полезно считать доход относительно собственных вложений.

Но кредитное плечо увеличивает не только потенциальную доходность, но и риск.

Итог

Инвестиционная недвижимость должна оцениваться как бизнес.

Считайте:

полную стоимость входа;

чистую аренду;

простой;

ремонт;

налоги;

стоимость кредита;

ликвидность.

Главная ошибка — считать доходность только как аренду, деленную на цену квартиры, и игнорировать реальные расходы.