С 15 октября банку станет важнее не ваша кредитная история, а ваши долги
Амина Хасамбековна
Банк России продолжает ужесточать экономику наиболее рискованной ипотеки: при оценке кредита учитывается не только то, платил ли человек вовремя, но и сколько его дохода уже съедают существующие долги и сколько собственных денег он приносит на покупку квартиры.
И вот здесь многие заемщики до сих пор неправильно понимают, как банк смотрит на их финансовое положение.
«Но я же все кредиты плачу вовремя»
Это хороший аргумент для кредитной истории.
Но плохой аргумент для долговой нагрузки.
Для банка это две разные вещи.
Допустим, человек получает 150 тысяч рублей.
25 тысяч уходит на машину.
10 тысяч — на потребительский кредит.
Есть кредитные карты.
А теперь он хочет ипотеку, которая добавит еще 60 тысяч ежемесячного платежа.
У него может не быть ни одной просрочки.
Но после выдачи ипотеки значительная часть дохода будет заранее распределена между кредиторами.
Именно это показывает ПДН — показатель долговой нагрузки.
Чем он выше, тем меньше у человека остается финансового пространства на обычную жизнь и непредвиденные расходы.
Для регулятора такой заемщик становится рискованным не тогда, когда перестал платить.
Риск возникает раньше — когда долгов становится слишком много относительно дохода.
Причем ЦБ не запрещает банку выдать ипотеку
Это важный момент.
Никакого правила «с 15 октября людям с кредитами запрещена ипотека» нет.
Механизм устроен тоньше.
Банк России использует макропруденциальные надбавки и лимиты, чтобы наиболее рискованные кредиты становились для банков менее привлекательными.
Чем хуже сочетание долговой нагрузки заемщика и параметров кредита, тем больше ограничений и требований возникает у банка.
По ипотеке учитываются ПДН, первоначальный взнос либо соотношение задолженности со стоимостью залога — в зависимости от типа кредита. Именно эти характеристики Банк России использует при настройке риск-надбавок.
И поэтому фраза «банк может дать кредит» совсем не означает «банку выгодно дать кредит».
Вот это различие заемщик и почувствует на себе.
Кредитная карта может испортить картину, даже если вы считаете ее «запасной»
Это особенно неприятный момент.
У человека могут лежать две-три кредитки «на всякий случай».
Он не воспринимает себя как закредитованного.
Для него кредит — это когда каждый месяц нужно отдавать деньги за машину или телевизор.
Но банк смотрит шире.
При расчете долговой нагрузки учитываются существующие обязательства заемщика, а кредитные карты и установленные по ним лимиты тоже могут влиять на оценку платежеспособности.
И получается довольно жизненная ситуация.
Человек копил первоначальный взнос два года.
Нашел квартиру.
Договорился с продавцом.
Пришел за ипотекой.
А затем выяснил, что старые кредитные продукты, которыми он почти не пользуется, делают его профиль хуже.
Еще один фактор — первоначальный взнос
Два покупателя хотят одинаковую квартиру за 10 млн рублей.
Первый приносит 4 млн собственных денег.
Второй — 1,5 млн.
Очевидно, что риски банка разные.
Во втором случае заемщик значительно сильнее зависит от кредита, а сумма долга относительно стоимости жилья выше.
Поэтому Банк России смотрит одновременно на несколько характеристик.
Высокая долговая нагрузка плюс маленький первоначальный взнос — значительно хуже, чем каждый из этих факторов по отдельности.
Именно наиболее рискованные комбинации регулятор старается вытеснять с рынка. РБК Недвижимость указывает, что с 15 октября для наиболее рискованной ипотеки применяются максимально жесткие надбавки, делающие такие выдачи экономически значительно менее привлекательными для кредиторов.
Для клиента это может выглядеть очень просто:
«В ипотеке отказано».
Хотя за этой одной строкой стоит банковская математика.
И вот здесь начинается парадокс
Человек может быть достаточно обеспеченным, чтобы платить ипотеку.
Но недостаточно «чистым» с точки зрения структуры своих долгов.
Представим предпринимателя.
Официальный доход — 300 тысяч рублей.
Есть машина в кредите.
Несколько кредитных карт.
Потребительский кредит, который он спокойно может закрыть хоть завтра.
На счетах есть деньги.
Ни одной просрочки.
С бытовой точки зрения человек платежеспособен.
С точки зрения банковской модели его текущая долговая нагрузка может выглядеть совсем иначе.
Банк не обязан верить фразе:
«Да я этот кредит через месяц закрою».
Он смотрит на обязательства, существующие сейчас.
Поэтому перед ипотекой теперь особенно важно сделать то, что почти никто не делает
Посмотреть на себя глазами банка.
Не выбирать сначала квартиру.
Не отдавать задаток.
Не считать платеж в ипотечном калькуляторе.
А сначала разобрать собственные долги.
Какие кредиты открыты?
Какие кредитные карты существуют?
Какие лимиты установлены?
Есть ли рассрочки?
Есть ли обязательства, о которых человек уже почти забыл?
Какой подтвержденный доход увидит банк?
Какой получится ПДН после добавления предполагаемого ипотечного платежа?
И только после этого становится понятно, насколько реалистична покупка.
«Тогда перед ипотекой нужно закрыть все кредитки?»
Не обязательно все и всегда.
Но ненужные кредитные продукты действительно имеет смысл пересмотреть заранее.
Причем недостаточно в последний вечер перед заявкой разрезать пластиковую карту ножницами.
Закрытие продукта должно отразиться в банковских системах и кредитной истории.
То же самое касается погашенного кредита.
Вы можете считать его закрытым.
Но банку нужна соответствующая информация в кредитном досье.
Поэтому готовиться к крупной ипотеке разумнее заранее, а не за день до подачи заявки.