Кладовка или машино-место: что выгоднее покупать для сдачи в аренду?

Когда речь заходит об инвестициях в недвижимость, большинство сразу думает о квартирах. Но есть два гораздо более доступных варианта: кладовки и машино-места. Оба объекта не требуют ремонта за миллионы, мебели и постоянного общения с жильцами. Купил, нашёл арендатора и получаешь деньги.

На первый взгляд машино-место выглядит солиднее. Но если сравнить стоимость покупки, арендные ставки и расходы, окажется, что небольшая кладовка иногда способна приносить более высокую доходность.

Разберёмся, где экономика интереснее и на что стоит обратить внимание перед покупкой.

Логика покупки машино-места проста. В современных жилых комплексах автомобилей много, а удобной парковки зачастую не хватает. Особенно в домах, где количество квартир значительно превышает число мест в подземном паркинге.

При наличии такого дефицита машино-место может стабильно сдаваться годами. Арендатор обычно живёт в том же доме, пользуется парковкой ежедневно и не заинтересован постоянно менять её.

Однако у инвестора есть несколько проблем.

Во-первых, стоимость входа. В крупных городах хорошее машино-место может стоить несколько миллионов рублей. Во-вторых, эксплуатационные расходы. Подземный паркинг требует освещения, вентиляции, обслуживания инженерных систем, охраны и уборки. Всё это отражается на платежах собственника.

Наконец, спрос зависит от конкретного дома. Если вокруг достаточно бесплатных парковочных мест, найти арендатора по желаемой цене может оказаться непросто.

Кладовые помещения долгое время вообще не воспринимались как инвестиционная недвижимость. Их покупали преимущественно для собственных вещей. Однако с распространением компактных квартир ситуация изменилась.

Велосипеды, автомобильные шины, детские коляски, инструменты, сезонная одежда — всё это необходимо где-то хранить. И далеко не каждый готов превращать балкон или половину спальни в склад.

Для инвестора привлекательность кладовки заключается прежде всего в относительно невысокой стоимости покупки. Кроме того, помещение практически не требует отделки, мебели и сложного обслуживания.

Но есть и недостаток: спрос на кладовки менее очевиден, чем на парковку. Если у большинства жителей дома уже есть собственные кладовые или достаточно места в квартирах, найти арендатора будет сложнее.

Поэтому покупать кладовку только потому, что она дешёвая, — плохая стратегия.

Возьмём два условных объекта. Это не средние показатели рынка, а примеры для понимания расчёта.

Вариант 1. Кладовка

Предположим, небольшая кладовка стоит 700 000 ₽, а сдавать её можно за 6 000 ₽ в месяц. За год собственник получит 72 000 ₽ арендных платежей. Валовая доходность составит около 10,3% годовых, а простая окупаемость — примерно 9,7 года.

Вариант 2. Машино-место

Стоимость покупки — 1 500 000 ₽, аренда — 10 000 ₽ в месяц. Годовой доход составит 120 000 ₽, валовая доходность — 8% годовых, а простая окупаемость — 12,5 года.

Получается интересная ситуация: машино-место приносит больше денег в абсолютных цифрах, но кладовка эффективнее с точки зрения доходности вложенного капитала.

Разумеется, это расчёт при полной загрузке, без учёта налогов, коммунальных платежей и возможных простоев. Реальная доходность будет ниже.

Есть ещё один момент. На сумму, необходимую для покупки одного дорогого парковочного места, иногда можно приобрести две небольшие кладовки. Это позволяет распределить риск: даже если одна временно пустует, вторая продолжает приносить доход.

Здесь всё зависит от локации.

Машино-место может быть отличным активом в жилом комплексе с хроническим дефицитом парковки. Если жители ежедневно тратят время на поиски свободного места, арендатору не нужно объяснять ценность предложения.

Кладовка лучше всего работает там, где много квартир, мало подсобных помещений и есть реальная потребность в хранении вещей. Важны также удобный доступ, отсутствие сырости и безопасность.

С перепродажей ситуация тоже неоднозначная. У машино-места понятная аудитория покупателей — автовладельцы. Но если парковок в доме больше, чем желающих их приобрести, ликвидность может оказаться низкой.

У кладовок аудитория шире по бытовым сценариям, но рынок перепродажи таких помещений менее развит. Поэтому рассчитывать на быструю продажу любого из этих объектов не стоит.

Я бы не стал утверждать, что кладовки всегда доходнее машино-мест. В инвестиционной недвижимости решает не название объекта, а соотношение цены покупки, реального спроса, расходов и арендного дохода.

При одинаково удачном расположении кладовка может выигрывать за счёт более низкого порога входа и высокой арендной ставки относительно стоимости. Машино-место, в свою очередь, может оказаться более предсказуемым активом в доме с очевидным дефицитом парковки.

Главная ошибка инвестора — сначала купить дешёвый объект, а уже потом выяснять, кому его сдавать.Гораздо разумнее сначала проверить спрос, изучить конкурентные предложения и посчитать доходность с учётом хотя бы 1–2 месяцев возможного простоя.

И ещё один вопрос, который часто упускают: зачем вообще покупать недвижимость с валовой доходностью 6–8% годовых, если сопоставимую доходность можно получить другими способами, без арендаторов, коммунальных платежей и риска неликвидности? Ответ должен быть в цифрах, а не в привычном убеждении, что недвижимость — это всегда надёжно.

А что бы вы выбрали для арендного дохода: одну парковку или несколько небольших кладовок?