Скидка до 16% на квартиры в Москве. Почему это ещё не повод покупать?

Стало интересно разобраться в фондах на жилую недвижимость. Вообще, это бред — покупать фонд на квартиры или неплохая возможность?

Посмотрим фонды жилой недвижимости. У Т-Капитала, есть «Лужники Коллекшн», «Репаблик РЕДС» и «Квадратные метры». Отдельно еще есть фонд «Инвестиции в недвижимость», который раньше назывался «Самолет. Инвестиции в недвижимость».

Фонды Т-Капитала не делают выплаты, они просто купили квартиры на начальной стадии и планируют их продать, а фонд самолета сдает квартиры и апартаменты в аренду и делает выплаты.

В фонде — права на квартиры в московском ЖК Luzhniki Collection на Лужнецкой набережной.

Цена покупки в стакане: 1 630 ₽
РСП: 1 897,6093 ₽
Дисконт к РСП: 14,10%

Фонд инвестирует в квартиры в башнях REDS жилого квартала Republic в Москве.

Цена покупки в стакане: 1 130 ₽
РСП: 1 343,5518 ₽
Дисконт к РСП: 15,89%

В портфеле — квартиры и права на квартиры, в том числе в проектах «Северный порт» и Lunar. Есть и финансовые активы: по сентябрьскому отчету доля ОФЗ 29016 составляла 14,86% активов фонда.

Цена покупки в стакане: 6,50 ₽
РСП: 7,2021 ₽
Дисконт к РСП: 9,75%

Бывший фонд «Самолёта». В раскрытых материалах о портфеле названы квартиры и апартаменты в ЖК «Эко Бунино», «Стремянный 2» и «Вереск». Стратегия предусматривает аренду и продажу недвижимости, правила фонда предусматривают распределение дохода пайщикам.

Цена покупки в стакане: 1 112 ₽
РСП: 1 161,62 ₽
Дисконт к РСП: 4,27%

Больше разборов фондов, выплат и доходностей — в моём Telegram-канале «Всё о ЗПИФ». Подписывайтесь, если следите за ЗПИФ.

Я уже делал разбор фонда «Лужники Коллекшн» 3 февраля 2026 года. Давайте посмотрим, что изменилось с того времени.

Цена в стакане: 1 293 → 1 630 ₽. Рост на 337 ₽, или 26,06%.
РСП: 1 791 → 1 897,6093 ₽. Рост на 106,61 ₽, или 5,95%.
Дисконт к РСП: 27,81 → 14,10%. Сокращение на 13,70 п. п.

Цена покупки выросла заметно быстрее расчётной стоимости пая. Дисконт практически сократился вдвое. На мой взгляд, сейчас покупать уже не так интересно, как в феврале: запас за счёт покупки ниже РСП стал существенно меньше.

При этом в февральской модели я закладывал покупку по 1 400 ₽, поскольку по минимальной цене 1 293 ₽ было мало ликвидности.

Но давайте всё-таки посчитаем, какую приблизительную доходность можно получить, если купить пай сейчас.

Сейчас оценка в районе 1.4млн/м2. Предположим, что к 2029 году цена вырастет до 1.7 млн (хотя возможно будет и сильно больше, но берем консервативный сценарий).

От нынешней оценки до прогнозной цены 21,43% роста.

Цена покупки: 1 630 ₽.
РСП: 1 897,6093 ₽.
Материальная выгода: 1 897,6093 − 1 630 = 267,61 ₽.
Налог на материальную выгоду: 267,6093 × 13% = 34,79 ₽.
Покупка с учётом этого налога: 1 630 + 34,79 = 1 664,79 ₽.

Налог на материальную выгоду здесь возникает при покупке ниже РСП. В расчёте использую сентябрьскую РСП, а фактическая сумма будет зависеть от РСП на момент покупки.

При покупке 19 октября 2026 года и получении денег 31 декабря 2029 года срок вложения составит примерно 3,2 года.

Расходы фонда принимаю равными 2,9% в год. Это раскрытый максимальный совокупный размер вознаграждений и расходов за счёт активов фонда. Упрощённо вычитаю их ежегодно из стоимости пая.

При росте цены метра с 1,4 до 1,7 млн ₽ условная сумма погашения получается такой: 2 097,11 ₽

Дальше учитываю НДФЛ при погашении. Если налог на материальную выгоду уже уплачен, сама обложенная выгода увеличивает расходы для расчёта налоговой базы. В этой модели они составляют 1 630 + 267,6093 = 1 897,6093 ₽.

Условная сумма погашения: 2 097,11 ₽.
НДФЛ при погашении: (2 097,11 − 1 897,6093) × 13% ≈ 25,94 ₽.
Получение после налога: 2 071,18 ₽.
Вложения с налогом на материальную выгоду: 1 664,79 ₽.
Чистая прибыль на пай: 406,39 ₽.
Доходность за весь период: 24,41%.
Среднегодовая доходность: 7,06%.

При покупке по 1 630 ₽ и продаже недвижимости примерно по 1,7 млн ₽ за метр получается около 7,1% годовых после налогов — при условии получения денег в конце 2029 года.

Расчёт приблизительный. Будущие 1,7 млн ₽ — прогнозная цена. Фактические цены продажи квартир, расходы фонда, доступный объём покупки и срок получения денег могут изменить результат как в большую, так и в меньшую сторону.

Подводя итоги, я бы сказал, что на данный момент покупка этих фондов неинтересна. Дисконт сократился. Ожидаемая доходность невысокая. Фонды Т-капитала не делают выплат, так как не сдают квартиры, и там остается только ждать завершение фонда.
Фонд самолета делает выплаты, но они очень маленькие, в районе 4%.

Данные фонды можно рассматривать в портфель только в том случае, если вы ожидаете сильного роста стоимости квадратных метров жилой недвижимости.

Для читателей блога действует промокод BLOG — скидка 10% на одну оплату месячной или годовой подписки в сервисе ВСЕ ЗПИФ. Введите промокод при оформлении.