Центр или периферия Москвы: где выгоднее купить квартиру для сдачи в 2026 году

У нас для вас неприятный сюрприз. К 2026 году рынок аренды жилья в Москве изменился. Если раньше работала привычная логика «чем дороже объект, тем выше доход», то сейчас она перестала быть актуальной.

Но это совершенно не значит, что арендный бизнес и не приносит прибыль. Квартиры в центре, которые традиционно считались эталоном надежности и статуса, сегодня продолжают приносить собственникам меньше денег, чем скромные «однушки» на окраинах. Но тут важно понимать, какие именно объекты в фаворе.

Разбираемся, где на самом деле выгоднее покупать жилье под сдачу, опираясь на свежие данные специалистов ИК «Метры. Москва».

ЦАО исторически ассоциируется с высокими арендными ставками. Однако высокая ставка — лишь половина уравнения. Вторая половина — цена входа, и именно она перечеркивает выгоду.

По данным Циан, чистая доходность вторичного жилья в ЦАО составляет около 3,8% годовых. Для сравнения: в спальных округах этот показатель достигает 5,8–6,5%. Чтобы вернуть вложения только за счет аренды, инвестору в центре потребуется больше 26 лет, тогда как на периферии нужно около 16 лет.

Иными словами, жилые квартиры в центре сегодня — это инструмент сохранения капитала, а не заработка на аренде. Покупка квартиры в ЦАО имеет смысл, если вам важен статус, ликвидность актива и возможность когда-нибудь использовать его для себя. Но приносить высокий денежный поток в этой локации будут другие форматы недвижимости.

Совокупность факторов — более низкая цена входа, стабильный спрос и развитие транспортной инфраструктуры — поднимает спальные районы и Новую Москву на новый уровень доходности.

По данным Циан, лидерами по чистой доходности являются ЮВАО, ЮАО, СВАО и Новая Москва: здесь показатель составляет 5,8–6,5% годовых, а квартира окупается в среднем за 16 лет. САО, СЗАО и ВАО показывают средние результаты — 5,2–5,7% и окупаемость около 18–19 лет.

Стоит отметить, что такая ситуация наблюдалась не всегда. Например, Новая Москва получила дополнительный импульс от запуска Троицкой линии метро, что сократило транспортную разницу между окраиной и центром.

Наши партнёры-риелторы отмечают, что люди готовы снимать жилье дальше от центра, если туда удобно добираться. Так метро и МЦД сделали современную квартиру на окраине достойной альтернативой той, что ближе к центру.

Пока инвесторы спорят, какой округ лучше, рынок в целом подает инвесторам конкретные сигналы. На фоне дорогого банковского финансирования и высокой ключевой ставки инвесторы все чаще выбирают объекты с быстрым денежным потоком.

Жилье в этом смысле проигрывает, вед валовая доходность «однушек» упала до 4,1%, и разрыв с коммерческим сегментом стал максимальным за последние годы. Для сравнения: средняя максимальная ставка по вкладам в топ-10 банков в мае 2026 года составляла 13,04% годовых — доходность от сдачи квартиры уступает депозитам в 3,2 раза.

При этом доходность офисов составляет 11–12,5% годовых, стрит-ритейла — 11,5–13,5%, складов — 11,25–13%.

Но есть формат недвижимости, который находится в самом центре столицы и при этом даёт инвестору гарантированную доходность от 18% в год. И пока частные арендадатели вынуждены сражаться за каждого жильца на высококонкурентном рынке, давая невероятные скидки, дизайнерские студии ИК «Метры. Москва» стабильно сдаются без сезонных или иных просадок.

Студии «Метры. Москва» — это не переделанные «однушки» в спальных районах. Это объекты, которые изначально проектировались под конкретный сценарий: краткосрочное проживание туристов и деловых людей в историческом центре.

Собственная управляющая компания берет на себя все, что для частного собственника превращается в головную боль: поиск арендаторов, рекламу, заселение, клининг, подготовку студии к следующему гостю, решение бытовых вопросов и сохранность объекта. Инвестор получает пассивный доход, а не вторую работу.

Студия на улице Большая Дмитровка, купленная в начале года принесла:

И это не прогноз, а фактический отчет по конкретному объекту.

Как видите, типовая квартира в центре — это пассив, который требует активного участия. Студия «МЕТРЫ» — это бизнес, который работает без вас.

Если вы готовы доверить операционку профессионалам и хотите получать доход от востребованного актива в центре Москвы, а не бороться с простоями и неплатежами — этот формат стоит рассмотреть. Подробности на нашем сайте.

Остальное уже вопрос цифр, которые можно получить прямо сейчас.