Скрытые расходы при перепродаже квартиры в Дубае: что вычтут из вашей прибыли

Эта арифметика выглядит приятно. Но перед тем как мысленно потратить эти деньги, стоит пройтись по реальному P&L — потому что от разницы в ценах до суммы на вашем счёте есть существенное расстояние.

Продавцы обычно думают о расходах при покупке (DLD 4%, брокер 2%), но при продаже тоже возникают расходы — и некоторые из них неожиданно крупные. Особенно если объект в ипотеке.

Разберём полный список. Объект: квартира 85 кв. м в Business Bay, куплена в 2023 году за 1 400 000 AED, продаётся в 2026-м за 2 000 000 AED. Прирост на бумаге: 600 000 AED. Что из него останется?

Начнём с главного, что обычно пугает инвесторов из других стран. Capital Gains Tax (CGT) — налог на прирост стоимости актива при продаже — в ОАЭ для физических лиц отсутствует. Совсем.

Вы купили за 1,4 млн, продали за 2 млн, разница 600 000 AED — государство ОАЭ её не облагает. Корпоративный налог 9% касается юридических лиц при соответствующей деятельности (и только если прибыль превышает 375 000 AED). Для частного инвестора-физлица — ноль.

Но это не означает, что расходов нет. Они есть — просто они другого рода.

Важная оговорка для россиян: в ОАЭ CGT нет, но в России он может возникнуть. Если вы налоговый резидент РФ и продаёте зарубежную недвижимость — НДФЛ 13–15% от прироста может применяться в России. Освобождение — при владении объектом более 5 лет для личного имущества. Уточните у налогового консультанта.

Объект: квартира 85 кв. м, цена продажи 2 000 000 AED, наличная сделка (без ипотеки продавца). Ниже — все статьи, которые реально возникают.

Если продавец с ипотекой – возникает Early settlement penalty, ставка – 1%, максимально 10 000 AED.

Итого при наличной продаже квартиры 85 кв. м за 2 000 000 AED: от 49 000 до 87 000 AED расходов у продавца. При наличии ипотеки и дистанционной продаже (через POA) — до 107 000 AED. Чистая прибыль от сделки: 600 000 − 107 000 = ~493 000 AED вместо ожидаемых 600 000 AED.

Брокерская комиссия: 2% от суммы продажи. При сделке в 2 000 000 AED — 40 000 AED. Это обязательная комиссия лицензированного RERA-брокера продавца. Не платить нельзя — без RERA-брокера Form F недействителен. Но можно договориться о 1,5% при крупной сделке или эксклюзивном контракте.

NOC от застройщика/Owners Association: 500–5 000 AED. Без NOC DLD не зарегистрирует передачу. Если у объекта есть задолженность по service charge — NOC не выдадут до её погашения. Это самый частый неожиданный расход: продавец забыл про долг в 15 000 AED, и он всплывает в последний момент.

Service Charge clearance: задолженность по ежегодному сбору (обслуживание здания). Привязана к объекту, а не к человеку. Даже если вы купили квартиру год назад и сдавали в аренду, а арендатор «забыл» платить — долг на вас. Проверяйте через Mollak до выставления объекта на продажу.

Оценка объекта DLD: требуется при регистрации сделки. Обычно 2 500–3 500 AED — небольшая сумма, но часто забывают включить.

Trustee Office fee: фиксированный сбор за регистрацию передачи права — около 4 200 AED, делится между покупателем и продавцом поровну. Ваша доля: ~2 100 AED.

Early settlement penalty: только при наличии ипотеки у продавца. 1% от остатка долга, но не более 10 000 AED. При ипотеке 800 000 AED — штраф 8 000 AED. Если ипотека погашается в период lock-in (фиксированная ставка) — дополнительно break cost, который может составить десятки тысяч AED.

POA: если продавец не может приехать в Дубай — нужна доверенность с апостилем. Российский нотариус + апостиль + международная доставка — 1 500 — 2 500 AED.

Объект: квартира 85 кв. м в Business Bay. Куплена в 2023 году за 1 400 000 AED (наличные, расходы при покупке 84 000 AED = DLD 4% + брокер 2%). Продаётся в 2026-м за 2 000 000 AED. Ипотеки нет. Продавец в Дубае лично.

Это не 600 000 AED, как казалось в начале — но это всё равно +31,6% на вложенный капитал за три года. Вполне достойный результат. Просто важно знать реальную цифру.

Главный вывод: считайте чистую прибыль до принятия решения о продаже. Особенно если есть ипотека с lock-in периодом — break cost может съесть значительную часть прибыли. И всегда проверяйте service charge clearance заранее: неожиданный долг в последний момент тормозит сделку и нервирует покупателя.

Планируете продать или купить объект в Дубае?

Напишите мне t.me/andrew_zorin — рассчитаю реальную чистую прибыль до подписания чего-либо: посчитаю все расходы при продаже под ваш объект и ситуацию, помогу подобрать объект с оптимальным соотношением цены и ликвидности, сопровожу сделку от выбора до регистрации в DLD.

Дополнительные каналы для связи:
— zortcs@gmail.com
— https://vk.ru/continentalclub.group