Почему инвесторы всё чаще смотрят в сторону mini storage вместо квартир

Ещё несколько лет назад сценарий был довольно стандартным.

Если у человека появлялись свободные деньги, он чаще всего смотрел в сторону квартиры. Покупка жилья воспринималась как самый понятный и надёжный способ сохранить капитал и получать пассивный доход.

Но в 2025-2026 рынок начал меняться.

Доходность квартир снижается, сроки окупаемости растут, а собственники всё чаще задаются вопросом:

есть ли сегодня более эффективные форматы доходной недвижимости?

На этом фоне всё больше внимания начали получать:

· mini storage

· self storage

· небольшие складские помещения

· storage-форматы для бизнеса и частных клиентов

И если ещё несколько лет назад этот рынок казался нишевым, то сейчас к нему всё чаще присматриваются инвесторы, владельцы помещений и предприниматели.

Мы видим это даже по собственным объектам.

Спрос на небольшие склады и хранение вещей растёт практически каждый год.

Причин несколько.

Во-первых, квартиры становятся меньше, а вещей у людей меньше не становится.

Во-вторых, продолжают расти маркетплейсы. Тысячам продавцов нужны небольшие склады рядом с городом, а аренда больших логистических помещений подходит далеко не всем.

В-третьих, малому бизнесу всё чаще нужны компактные помещения с гибкими условиями аренды.

На этом фоне storage-форматы начали постепенно превращаться из «нишевой истории» в полноценный сегмент коммерческой недвижимости.

По оценкам рынка, объём сегмента хранения в России уже превышает ₽200 млрд.

При этом рынок всё ещё далёк от насыщения.

Главная причина достаточно простая.

Сегодня инвесторов всё меньше интересуют просто квадратные метры.

На первый план выходит:

· cash flow

· прогнозируемый доход

· окупаемость

· стабильная загрузка

· эффективность объекта

Именно поэтому всё больше внимания начинают получать форматы, где помещение может зарабатывать с каждого квадратного метра.

В storage-модели помещение делится на отдельные боксы, которые сдаются разным клиентам.

По сути, вместо одного арендатора появляется поток клиентов.

За счёт этого:

· снижается зависимость от одного арендатора

· уменьшаются простои

· повышается доходность помещения

Именно эта модель сейчас всё сильнее привлекает внимание рынка.

Это одна из самых частых проблем, которые сейчас есть на рынке коммерческой недвижимости.

У многих собственников есть:

· подвалы

· старые склады

· пустующие цокольные помещения

· коммерческие объекты без понятной концепции

Но полноценного дохода они не приносят.

Часть помещений простаивает месяцами.

Часть сдаётся по ставкам значительно ниже своего потенциала.

Именно поэтому многие собственники сейчас начинают смотреть на свои объекты совершенно по-другому.

Потому что storage позволяет буквально переупаковать помещение в новую модель дохода.

На действующих объектах загрузка может доходить до 90-95%.

Средняя прибыль storage-объектов может составлять от 150 000 до 600 000 ₽ в месяц в зависимости от площади, города и модели работы.

При этом часть проектов показывает окупаемость в диапазоне 7-24 месяцев.

Например, один из объектов площадью 280 м² после запуска storage-модели вышел на:

· загрузку 92%

· прибыль от 250 000 ₽ в месяц

· окупаемость около 7 месяцев

Именно такие кейсы сейчас сильнее всего подогревают интерес к storage-форматам.

Потому что рынок начинает видеть уже не теорию, а реальные цифры.

У этого сегмента есть несколько факторов, которые особенно привлекают инвесторов.

· рынок всё ещё относительно свободен

· растёт e-commerce

· увеличивается спрос на хранение

· людям и бизнесу нужны небольшие помещения

· растёт интерес к доходной коммерческой недвижимости

И пока большая часть рынка только начинает присматриваться к storage, многие уже активно заходят в этот сегмент.

Судя по тому, как развивается рынок, интерес к:

· mini storage

· self storage

· небольшим складам

· доходной коммерческой недвижимости

в ближайшие годы будет только расти.

Особенно на фоне снижения доходности классической жилой недвижимости.

И если раньше storage воспринимался как что-то нишевое, то сейчас это постепенно превращается в полноценный сегмент доходной недвижимости.

Вопрос скорее в другом:

насколько быстро этот рынок начнёт масштабироваться в России.