Покупка готового бизнеса с недвижимостью в Дубае: как не купить красивую обёртку вместо актива
VCagent
Два актива в одной сделке — и два раза больше вопросов
Покупатель нашёл ресторан в Business Bay: 180 кв. м собственного помещения, работает 5 лет, выручка 2,4 млн AED в год, чистая прибыль — 600 000 AED. Цена сделки: 3,5 млн AED. Выглядит привлекательно: P/E около 6, помещение своё, аренду платить не надо. Но прежде чем подписывать — нужно понять, что именно вы покупаете: работающий бизнес или красиво упакованный актив с проблемами, которые станут видны через месяц. Я помогаю разобраться в недвижимостной части таких сделок. Пишите в Телеграм/ или оставьте заявку — разберём конкретный объект.
Покупка готового бизнеса с недвижимостью — это одновременно две сделки: покупка компании и покупка объекта. У каждой — свои риски, своя проверка, свои документы. Смешивать их нельзя.
Какие бизнесы продаются с недвижимостью — и в каком диапазоне
Два Due Diligence: бизнес отдельно, недвижимость отдельно
Самая распространённая ошибка — проверять всё как одно целое. На самом деле — это две независимые проверки.
- Due Diligence бизнеса: финансы, лицензии, сотрудники
Запросите финансовую отчётность за 2–3 года (P&L, Balance Sheet). Проверьте Trade License (DED или free zone) — действует ли, нет ли нарушений. Уточните: есть ли задолженности перед сотрудниками (ещё актуально по UAE Labour Law). Проверьте visa quota: сколько виз разрешено и сколько выдано. Запросите список контрактов с поставщиками и клиентами — какие из них привязаны к текущему владельцу лично. - Due Diligence недвижимости: Title Deed, обременения, история
Если помещение продаётся в собственность — запросите Title Deed. Проверьте через Dubai REST: нет ли обременений (ипотека, арест, суд). Узнайте историю транзакций по этому объекту в DLD. Если помещение в аренде — проверьте Ejari, срок аренды, условия выхода и возможность переоформления договора на нового владельца. Аренда может заканчиваться через 6 месяцев — это риск. - Оценка: сколько это реально стоит
Бизнес оценивается через EBITDA-мультипликатор: для ресторана — 3–5x EBITDA, для клиники — 4–6x, для апарт-отеля — по NOI капитализации. Недвижимость оценивается отдельно по рыночным данным DLD — сравнение с аналогичными сделками в том же здании и районе. Итоговая цена = стоимость бизнеса + стоимость недвижимости. Проверьте, что продавец не «надул» одну из частей за счёт другой.
Типичные ловушки: где теряют деньги
Вот ситуации, которые встречаются реально — и которые легко пропустить при поверхностной проверке:
- Аренда, а не собственность: продавец говорит «помещение включено» — а по документам оказывается, что помещение арендованное. И аренда заканчивается через год на условиях, которые он не контролирует
- Финансовые показатели накануне продажи завышены: выручку последние 6 месяцев специально «разогрели» — снизили цены, нагнали трафик. Смотрите 3-летнюю историю и ежемесячную динамику, а не только итоговые цифры
- Trade License требует личного участия продавца: некоторые лицензии в ОАЭ привязаны к конкретной национальности владельца, специализации или квалификации. При смене владельца — нужно переоформлять с нуля
- Сотрудники уйдут вместе с владельцем: ключевой повар, главный врач, управляющий — если они остаются только из личной лояльности, после сделки бизнес изменится
- Помещение без NOC от Owners Association: для ряда видов деятельности в жилых комплексах нужно одобрение OA. Если его нет — бизнес могут закрыть
Реальный пример: ресторан 120 кв. м в JLT, выставлен за 2,2 млн AED. При проверке выяснилось: помещение в аренде до конца года, владелец платит 180 000 AED/год, рыночная аренда для аналогов — 240 000 AED/год. То есть на следующий год арендная ставка вырастет на 33% — и EBITDA упадёт на 60 000 AED. Реальная оценка бизнеса должна была быть на 300 000–400 000 AED ниже заявленной.
Структура сделки: как оформить
В ОАЭ покупка готового бизнеса может оформляться по-разному:
- Asset deal: покупаете конкретные активы (оборудование, лицензию, клиентскую базу) и отдельно — помещение. Более безопасно — не берёте на себя прошлые долги компании
- Share deal: покупаете 100% долей в LLC или акции. Проще для переоформления лицензии, но вы берёте все риски предыдущей деятельности
- Если недвижимость freehold — оформляется через DLD Trustee Office, аналогично жилой сделке. Стоимость: DLD Transfer Fee 4%
- Если недвижимость leasehold (DIFC, TECOM и ряд free zones) — проверяйте оставшийся срок и условия переоформления
Важно понимать: брокер по недвижимости помогает с имущественной частью сделки. Финансовый аудит бизнеса, проверка лицензий и переоформление Trade License — это работа бизнес-консультанта и юриста по корпоративному праву. Хорошая команда покрывает оба трека параллельно. Я беру на себя всю недвижимостную часть — от проверки Title Deed до регистрации в DLD.
Рассматриваете коммерческий объект или бизнес с недвижимостью в Дубае? Напишите мне t.me/andrew_zorin — помогу с выбором и сопровождением со стороны недвижимости: проверю Title Deed, обременения и историю сделок по объекту недвижимости, расскажу, как устроен рынок коммерческой недвижимости в нужном вам районе, найду аналогичные объекты для сравнения — чтобы вы платили рыночную цену, провожу сделку лично — от анализа до Title Deed или коммерческого Ejari
Оставьте заявку, и я лично свяжусь с вами удобным для Вас способом.
Дополнительные каналы для связи:
— zortcs@gmail.com
— https://vk.ru/continentalclub.group
