Одна большая квартира или две маленьких в Дубае: что выгоднее — считаем честно
VCagent
Это один из самых частых вопросов у инвесторов с бюджетом от AED 1,5–2,5 млн. Логика «разделить» кажется очевидной — больше объектов, меньше риск. Но реальный расчёт даёт неожиданные результаты. Разберём оба сценария на конкретных цифрах. Если хотите посчитать под свой бюджет — пишите в Телеграм — сделаем расчёт по реальным объектам.
Условия сравнения: один бюджет — два сценария
Возьмём бюджет AED 2 000 000 — это порог Golden Visa и комфортный уровень для среднего инвестора в Дубае в 2026 году.
Сценарий A — одна квартира: покупаем 2BR 110 кв. м в Business Bay за AED 2 000 000.
Сценарий B — две квартиры: покупаем 1BR 65 кв. м в JVC за AED 900 000 + 1BR 65 кв. м в Business Bay за AED 1 100 000.
Общий бюджет одинаковый. Посмотрим, что получается по каждому параметру.
Расчёт доходности: Сценарий A vs Сценарий B
Главный вывод из таблицы: две маленьких дают на ~18% больше чистого дохода в год. Но есть важный нюанс, который всё меняет — Golden Visa. Если вам нужна виза резидента ОАЭ на 10 лет через недвижимость — она требует один объект стоимостью от AED 2 000 000. Две квартиры по AED 1 000 000 не считаются, даже если суммарно это AED 2M.
Почему маленькие квартиры дают выше yield: логика рынка
На рынке Дубая студии и 1BR исторически показывают более высокую доходность, чем крупные форматы. Причина в спросе:
- Аудитория арендаторов: одиночки и пары — крупнейший сегмент экспатов в Дубае. Их больше, чем семей с запросом на 2BR+
- Соотношение аренды к цене: 1BR 65 кв. м за AED 1 100 000 в Business Bay сдаётся за AED 90 000 — это AED 1 385 за кв. м стоимости. 2BR 110 кв. м за AED 2 000 000 сдаётся за AED 120 000 — это AED 1 090 за кв. м. Маленькая квартира «арендуется дороже» пропорционально цене
- Вакантность: 1BR простаивает меньше. Найти нового арендатора на студию или 1BR — 2–4 недели. На 2BR+ — 4–8 недель. Это тоже деньги
Почему одна большая квартира всё равно имеет смысл
Есть три сценария, когда одна большая квартира — правильный выбор:
- Golden Visa: если цель — 10-летняя виза резидента. Один объект от AED 2 млн решает вопрос. Две по миллиону — нет
- Минимизация головной боли: один арендатор — одна коммуникация, один договор, один сервисный сбор, один объект для управления. Для тех, кто живёт за пределами ОАЭ, — это принципиально
- Качество арендатора: 2BR берут семьи и корпоративные съёмщики. Они реже меняются, бережнее относятся к имуществу и чаще платят вовремя. Средний срок аренды 2BR — 2–3 года vs 12–18 месяцев для 1BR
- Ликвидность при продаже: один объект за AED 2M легче продать одному покупателю, чем продавать два объекта по AED 1M последовательно
Промежуточный сценарий, который часто упускают: 1BR + студия. Если бюджет AED 2 млн разделить так: 1BR в JVC за AED 900 000 + студия в JVC за AED 550 000 + кэш AED 550 000. Доходность сопоставима с двумя 1BR, управление проще (один район), а на руках остаётся резерв. Этот вариант часто оказывается оптимальным.
Когда однозначно выбирать каждый вариант
Одна большая квартира — ваш выбор если:
- Нужна Golden Visa через недвижимость
- Живёте за пределами ОАЭ и хотите минимум операционных задач
- Планируете сами жить часть года, а остальное время сдавать
- Горизонт инвестиции — 7–10 лет, стабильность важнее максимальной доходности
Две маленьких квартиры — ваш выбор если:
- Приоритет — максимальная доходность и диверсификация риска
- Готовы к управлению двумя объектами или наймёте управляющую компанию
- Визовый вопрос не стоит (уже есть виза или не нужна)
- Хотите в будущем продать один объект, сохранив второй
А вы уже пробовали считать оба варианта под свой бюджет — или пока ориентируетесь на интуицию?
Хотите рассчитать, что выгоднее в вашем конкретном случае?Напишите мне t.me/andrew_zorin— разберём по реальным объектам и цифрам: покажу конкретные объекты под ваш бюджет с расчётом yield для обоих сценариев, учту сервисный сбор, вакантность и налоговый статус — а не только gross yield, сопровождаю сделку лично — от выбора до Title Deed в ваших руках
Оставьте заявку, и я лично свяжусь с вами удобным для Вас способом.
Дополнительные каналы для связи:
— zortcs@gmail.com
— https://vk.ru/continentalclub.group
