Ставка одинаковая, переплата разная: как сравнивать ипотеку по ПСК

«Ставка одинаковая, значит и ипотека стоит одинаково».

Именно так рассуждают многие заемщики при выборе банка. На первый взгляд логика кажется правильной: если в двух предложениях указано 18% годовых, то и переплата должна быть примерно одинаковой.

Но на практике это одна из самых дорогих ошибок при выборе ипотеки.

Недавно ко мне обратился клиент, который сравнивал два ипотечных предложения. В обоих случаях ставка составляла 18% годовых, сумма кредита была одинаковой, а разница в ежемесячном платеже была минимальной.

Клиент уже был готов подписывать договор. Но после детального сравнения условий выяснилось, что одно предложение за весь срок кредита обойдется значительно дороже другого.

Причина оказалась в показателе, на который большинство заемщиков почти не обращает внимания, — полной стоимости кредита (ПСК).

Процентная ставка — самая заметная цифра в рекламе банков. Именно ее выносят на баннеры, размещают в ипотечных калькуляторах и используют в рекламных объявлениях.

Но ставка показывает только стоимость пользования деньгами банка.

Кроме процентов заемщик обычно оплачивает страхование, оформление сделки, дополнительные сервисы и другие расходы, предусмотренные условиями кредита.

Поэтому платить в итоге приходится не процентную ставку, а реальные деньги. Именно поэтому при выборе ипотеки важно смотреть не только на ставку, но и на полную стоимость кредита.

Представим ситуацию.

Оба банка предлагают ставку 18% годовых. На рекламном баннере предложения выглядят практически одинаково.

Однако условия отличаются.

В первом банке полная стоимость кредита составляет 18,6%. Заемщику предлагают стандартное страхование жизни стоимостью около 25 000 ₽ в год и минимальный набор дополнительных услуг.

Во втором банке ставка также составляет 18%, но ПСК уже 20,8%. Стоимость страхования жизни достигает 55 000 ₽ в год, а вместе с кредитом подключаются дополнительные обязательные сервисы.

Теперь посмотрим только на разницу в стоимости страхования.

55 000 ₽ − 25 000 ₽ = 30 000 ₽ в год.

За 25 лет переплата составит:

30 000 ₽ × 25 = 750 000 ₽.

И это только страхование жизни.

Если добавить другие обязательные расходы, разница между двумя ипотечными предложениями вполне может приблизиться к миллиону рублей.

При этом в рекламе оба кредита выглядят одинаково — ставка 18%.

Полная стоимость кредита (ПСК) показывает все обязательные расходы заемщика по кредиту, кроме возврата основной суммы долга. В нее входят проценты по кредиту, обязательные страховки, комиссии и другие платежи, предусмотренные условиями договора.

Если говорить простыми словами, ставка показывает стоимость денег, а ПСК показывает реальную стоимость кредита.

Не случайно ПСК размещают на первой странице кредитного договора. Именно этот показатель позволяет быстро понять, насколько дорогим окажется кредит.

На практике большинство людей внимательно изучает процентную ставку и размер ежемесячного платежа, но почти не обращает внимания на дополнительные расходы.

Чаще всего стоимость ипотеки увеличивают:

• страхование жизни;

• страхование недвижимости;

• титульное страхование;

• платные сервисы банка;

• дополнительные пакеты услуг;

• расходы на оформление сделки.

По отдельности такие платежи кажутся небольшими. Несколько тысяч рублей за сервис, несколько десятков тысяч за страховку — суммы не выглядят критичными.

Но ипотека оформляется на 20–30 лет. Поэтому даже небольшие ежегодные расходы со временем превращаются в сотни тысяч рублей дополнительных затрат.

Например, страховка стоимостью 30 000 ₽ в год за 25 лет обойдется заемщику в 750 000 ₽. А если таких расходов несколько, итоговая сумма становится еще больше.

Найти ПСК достаточно просто. Она всегда указывается на первой странице кредитного договора в отдельном выделенном блоке.

Если ПСК заметно выше процентной ставки, стоит внимательно изучить перечень дополнительных услуг и обязательных расходов.

Если менеджер подробно рассказывает о ставке, но не акцентирует внимание на ПСК, обязательно уточните этот показатель самостоятельно. Именно он позволяет быстро понять, насколько выгодным является предложение банка.

Это звучит странно, но на практике такие ситуации встречаются регулярно. Если ипотека под 18% сопровождается дорогими страховками и дополнительными расходами, а ипотека под 18,5% имеет более низкую ПСК, итоговая переплата может оказаться меньше.

За годы работы я заметила, что многие заемщики начинают сравнивать ПСК только после того, как получают несколько предложений от банков. Хотя именно на этот показатель стоит смотреть одним из первых.

Именно поэтому опытные заемщики сравнивают не только ставку, но и полную стоимость кредита.

Самая распространенная ошибка выглядит так:

Банк №1 — ставка 18%.

Банк №2 — ставка 18%.

Значит, условия одинаковые.

На самом деле это далеко не всегда так.

Гораздо важнее понимать, сколько денег вы заплатите за весь срок кредита, а не только какую ставку видите в рекламе.

Именно поэтому сравнивать ипотечные предложения только по ставке — все равно что выбирать автомобиль исключительно по цене, не учитывая расходы на обслуживание.

Перед оформлением ипотеки рекомендую проверить не только процентную ставку.

Обязательно обратите внимание на:

На такую проверку обычно уходит всего несколько минут. Однако именно она помогает избежать переплаты в сотни тысяч рублей и выбрать действительно выгодное предложение, а не самое красивое на рекламном баннере.

Самая дорогая ипотека — не всегда та, у которой самая высокая ставка.

Зачастую гораздо больше денег заемщики теряют на страховках, дополнительных услугах и других расходах, которые остаются за пределами рекламного баннера.

Поэтому перед подписанием договора стоит смотреть не только на красивую цифру в рекламе, но и на полную стоимость кредита.

Именно ПСК показывает, сколько денег вы действительно заплатите банку за весь срок ипотеки.

Иногда разница между двумя предложениями с одинаковой ставкой может составлять сотни тысяч рублей. И узнать об этом лучше до подписания договора, а не после получения кредита.