Аренда в Дубае: что изменилось в законах в 2025–2026 году — Smart Rental Index и новые правила
Амина Хасамбековна
Арендный рынок Дубая — один из самых активно регулируемых в регионе. В 2025 году произошли структурные изменения: замена старого калькулятора RERA на Smart Rental Index, новые правила по досрочному расторжению, уточнение прав по техническому обслуживанию. Если вы арендуете или планируете сдавать — это нужно знать. Если ищете объект для покупки под инвестицию — пишите в Телеграм.
Главное изменение 2025: Smart Rental Index
С 1 января 2025 года старый RERA Rent Calculator заменён на Smart Rental Index (SRI) — и это самая важная реформа арендного рынка Дубая за последние 10 лет.
Чем принципиально отличается:
- Старый калькулятор: усреднённые данные по району, обновлялся раз в год. Позволял не учитывать реальное состояние конкретного здания
- Smart Rental Index: данные реального времени на уровне здания — не района. Каждое здание получает рейтинг с учётом состояния, инфраструктуры, технических характеристик и локации
- Источник данных: реальные транзакции из базы Ejari, данные DLD — а не статические справочники
- Покрытие: все жилые районы Дубая под юрисдикцией RERA, включая большинство свободных зон
- Проверить: через Dubai REST App бесплатно — и арендатор, и арендодатель видят одни и те же данные
Что это означает на практике: если раньше арендодатель мог ссылаться на «среднее по JVC» и поднимать ставку, сейчас система показывает конкретную ставку для конкретного здания. Манипуляции данными стали сложнее.
Smart Rental Index — не просто новый калькулятор. Это сдвиг в логике рынка. Теперь арендодатели, у которых в здании низкая оценка (плохое состояние лифтов, устаревшая инфраструктура), не могут требовать столько же, сколько соседи в новом здании того же района. Качество здания начинает влиять на допустимую ставку аренды.
Правила повышения аренды: таблица Decree 43/2013 через SRI
Максимально допустимое повышение ставки при продлении договора определяется по-прежнему через Decree 43 of 2013 — но теперь с применением SRI, а не старого калькулятора:
90 дней уведомления: правило, которое часто нарушают
Статья 14 Закона 26/2007 (в ред. Закона 33/2008): арендодатель обязан уведомить арендатора о повышении аренды за 90 дней до окончания договора — в письменном виде.
Что будет, если нарушить правило:
- Если арендодатель не уведомил за 90 дней — повышение не применяется. Договор автоматически продлевается на тех же условиях
- Даже если SRI разрешает рост — без своевременного уведомления арендодатель теряет право на повышение в этом цикле
Что нового в 2026 году: требование подтверждённой письменной формы уведомления усилилось. SMS или устные договорённости не засчитываются — только официальные письма или уведомления через Ejari.
Досрочное расторжение: новые правила 2026
Это принципиальное нововведение, которое затрагивает арендаторов, уезжающих раньше срока. Если в договоре не прописан порядок досрочного выхода — теперь действуют новые дефолтные нормы:
- Нет пункта о досрочном расторжении: 2 месяца уведомления + штраф 2 месяца арендной платы
- Если в договоре штраф превышает 3 месяца аренды: RDC (Rental Disputes Center) может признать его чрезмерным и снизить
- Специальная норма для переезжающих из ОАЭ по работе: при наличии документального подтверждения (письмо работодателя, подтверждение Transfer) — штраф может быть снижен до 1 месяца аренды
Практический совет: при подписании договора проверяйте пункт о досрочном расторжении. Если его нет — с 2026 года применяется стандарт «2+2», что значительно жёстче, чем можно ожидать.
Техническое обслуживание: 48 часов на срочный ответ
С 2026 года RERA уточнила обязательства арендодателей по срочному обслуживанию:
- Срочные запросы (протечка, неисправность электрики, поломка кондиционера): арендодатель обязан ответить в течение 48 часов
- Регистрация Ejari: все новые договоры аренды должны быть зарегистрированы в Ejari в течение 30 дней с момента подписания. Штрафы за нарушение
- Депозит: возврат в течение 30 дней после окончания договора при отсутствии претензий к состоянию объекта
Практический вывод для арендодателя-инвестора: Smart Rental Index делает рынок более прозрачным — но и более сложным для манипуляций. Если вы владеете объектом в качественном здании с хорошим рейтингом — SRI работает в вашу пользу. Если здание устаревшее — ожидайте ограничений на повышение. Это ещё один аргумент смотреть на качество здания при покупке, а не только на локацию.
А вы уже проверяли ставку своего объекта или интересующей квартиры через Smart Rental Index в Dubai REST?
Покупаете инвестиционный объект для сдачи в аренду в Дубае? Расскажу, как Smart Rental Index влияет на доходность конкретного объекта, пишите — t.me/andrew_zorin
Оставьте заявку, и я лично свяжусь с вами удобным для Вас способом.
Дополнительные каналы для связи:
— zortcs@gmail.com-
https://vk.ru/continentalclub.group
