Квартиру по метрам: как ВТБ, Сбер и Токеон придумали новый способ накопить на жильё через ЦФА

Моя коллега Катя работает редактором, зарабатывает хорошо, откладывает около 50 тысяч в месяц и три года смотрит на один и тот же жилой комплекс в Москве. Не потому что не хватает денег. Потому что квартира там стоит 18 миллионов, а накопления на вкладе еле поспевают за ростом цен на квадратный метр. «Я как будто бегу на месте», — сказала она мне в марте.

Содержание

В июле 2024 года ВТБ запустил продукт, который мог бы стать ответом на её вопрос. Цифровой финансовый актив на 1,5 миллиарда рублей, привязанный к конкретным квадратным метрам в конкретном жилом комплексе. Минимальный лот — 600 тысяч рублей. Один цифровой метр.

ЦФА на недвижимость — не акция застройщика и не пай в фонде. Это цифровое право, зарегистрированное на блокчейне, которое удостоверяет денежное требование, привязанное к стоимости конкретного актива.

На практике это означает: инвестор даёт деньги, в обмен получает токен, который на момент погашения конвертируется в денежный эквивалент исходя из рыночной цены базового актива. Если базовый актив — квадратный метр в строящемся комплексе, то инвестор при погашении получает деньги по той цене, по которой этот метр торгуется на рынке.

Вырос метр за два года на 20% — получишь 20% сверху. Упал — получишь меньше вложенного. Фиксированного купона нет: это не облигация. Это инструмент роста стоимости актива.

Принципиально важная деталь: вы не становитесь собственником квартиры. Нет ключей, нет регистрации в Росреестре на ваше имя (пока), нет права жить в этой квартире. Вы владеете цифровым правом требования. Это принципиально другая конструкция — и про неё важно не забывать, когда маркетинг рисует картинки с красивыми апартаментами.

По данным ЦБ РФ, рынок ЦФА к началу 2026 года достиг 1,66 триллиона рублей. Для сравнения: ещё в 2024-м было 594 миллиарда. Рост в 2,8 раза за год — цифра, которую сложно игнорировать.

При этом 98% объёма рынка — долговые ЦФА. Простые корпоративные займы на блокчейне: компания берёт деньги, обещает вернуть с процентом через 6–12 месяцев. Ничего экзотического.

Недвижимость в этом объёме — пока небольшая, но быстрорастущая ниша. И именно она привлекает больше всего внимания розничных инвесторов — потому что понятна интуитивно. Метр, дом, адрес. Не «денежное требование к эмитенту» а что-то осязаемое.

62 компании уже используют ЦФА как основной источник финансирования вместо облигаций — издержки выпуска в 3–5 раз ниже. Среди них всё больше девелоперов, которые видят в токенизации новый канал привлечения капитала от розницы.

Летом 2024 года ВТБ совместно с застройщиком Dominanta выпустил ЦФА на 1,5 миллиарда рублей под ЖК Hideout. Один цифровой лот — 600 тысяч рублей. Это один квадратный метр.

Схема погашения такая: когда комплекс вводится в эксплуатацию, инвестор получает рыночную стоимость квадратного метра на тот момент. Если за время строительства метры в этом районе подорожали — разница достаётся вам. Если нет — несёте убыток.

Важный психологический момент, который я заметил, когда изучал этот кейс: продукт ВТБ устроен так, что человек думает не «я купил рисковый финансовый инструмент», а «я начал копить квадратные метры». Это принципиально разные ментальные модели. Одна порождает тревогу, другая — ощущение цели.

Именно поэтому, думаю, рынок ЦФА на недвижимость растёт быстрее, чем предсказывали аналитики. Инструмент закрывает не столько финансовую задачу, сколько поведенческую: как человек представляет себе процесс накопления на жильё.

Для Кати с её 50 тысячами в месяц это могло бы выглядеть так: раз в несколько месяцев — покупка одного цифрового метра. Постепенно копишь метры в районе, который хочешь. Это, конечно, не гарантия квартиры. Но психологически — совершенно другой разговор.

Токеон (платформа ПСБ) сделал то, что многие считали невозможным: провёл первые в России сделки по токенизации вторичной недвижимости с залогом, зарегистрированным в Росреестре.

Что это означает на практике: права инвестора теперь подкреплены не просто обещанием эмитента, но реальным обременением на объект. Залог существует в реестре — то есть если что-то пойдёт не так, есть хотя бы формальная основа для требований.

Механизм управляющего залога позволяет сотням инвесторов владеть долями в одном объекте. Это фракционное владение — концепция, которая давно работает на западных рынках через REIT и краудфандинговые платформы, но в России появилась впервые именно в этом формате.

Артём Лаптев, директор по развитию платформы Токеон, формулирует задачу так: «Роль ЦФА заключается не только в предоставлении рынку недвижимости гибких инструментов, но в первую очередь в сокращении издержек и цепочек посредников».

Посредников в классической сделке с недвижимостью — немало. Если ЦФА действительно убирает хотя бы часть из них, это меняет экономику для всех участников.

СберЦФА предлагает другую конструкцию: не привязку к конкретному комплексу, а инвестиции в индекс стоимости квадратного метра. По сути — ставка на рынок московского жилья в целом, а не на успех конкретного застройщика.

Это интересный выбор: диверсификация за счёт потери конкретности. Вы не знаете, в какие именно метры вложены ваши деньги, — зато не несёте риск отдельного проекта.

Параллельно Сбер развивает ЦФА на золото, ЦФА на биткоин, ЦФА на иностранную валюту — в 2024 году рынок в целом заметно усложнился: расширился перечень базовых активов, появились гибридные конструкции.

Теперь про неудобное. Потому что описать только плюсы — значит сделать медвежью услугу.

Вы не собственник квартиры. ЦФА — это цифровое право требования, не запись в Росреестре на ваше имя. Ключи вы не получите. Если хотите жить в этой квартире — ЦФА не тот инструмент.

Нет вторичного рынка. Купили — держите до погашения. Понадобились деньги досрочно — проблема. Ликвидности практически нет, продать токен другому инвестору крайне сложно.

Риск застройщика не исчезает. ЦФА привязан к конкретному проекту. Если Dominanta задержит сдачу Hideout или столкнётся с финансовыми трудностями — это прямо скажется на погашении. Блокчейн не страхует от рисков девелопмента.

Нет страхования АСВ. ЦФА — не банковский вклад. Потеря средств возможна, государственных гарантий нет.

Первый дефолт уже случился. В июне 2025 года компания Автосити допустила дефолт.