Как инвестировать в недвижимость с минимальными рисками: пошаговый гайд по выбору объекта

Инвестирование в недвижимость — классический способ сохранения и приумножения капитала. Для многих людей инвестиции в жилую недвижимость становятся хорошим подспорьем в старости, когда прибыль от сдачи квартиры в аренду позволяет получить хорошую прибавку к пенсии. Также многие родители еще маленьких детей стремятся вложить в недвижимость имеющиеся денежные излишки, чтобы впоследствии легко обеспечить повзрослевшего ребенка жильем или источником пассивного дохода. Кроме того, инвестировать в недвижимость стремятся и многие владельцы более крупных капиталов: это позволяет им не только защитить принадлежащие им денежные средства от инфляции, но и хорошо заработать на арендных платежах. Однако, перед тем как вкладываться в недвижимость, нужно очень хорошо оценить все за и против, взвесить риски и хорошо обдумать выбор объекта.

Ранее инвестиция в квартиру с целью предотвращения потери покупательной способности имеющихся в наличии денежных средств и заработка на ее сдаче в аренду не требовала такого глубокого анализа, как сейчас. Достаточно было купить жилую недвижимость по цене чуть ниже рыночной, довести ее до ума при помощи капитального или косметического ремонта, и сдать квартиросъемщикам. После этого оставалось только посещать их раз в месяц для получения арендной платы и изредка ремонтировать краны или решать проблемы с соседями. Это давало владельцу квартиры хорошую прибыль и вызывало большую зависть со стороны тех его знакомых, которым покупка квартиры для инвестиций была не по карману.

Сейчас квартира как инвестиция не является чем-то необычным. Такой источник пассивного дохода есть у многих благодаря предусмотрительности и предприимчивости. При этом появление большого количества инвестиционной жилой недвижимости привело к тому, что для ее владельцев найти платежеспособных арендаторов на длительный срок становится все более проблематичным. Ведь у арендаторов сейчас выбор намного больше, поэтому они более требовательно относятся к качеству ремонта, выбору локации, адекватности соседей, развитости инфраструктуры и многого другого. Именно по этой причине перед тем как вложить деньги в недвижимость современным инвесторам следует очень тщательно определить критерии выбора инвестиционной недвижимости и тщательно им следовать, чтобы минимизировать свои риски и максимизировать прибыль.

Чтобы инвестиции в доходную недвижимость не стали напрасной тратой денег из-за частых больших простоев или очень сдержанного роста стоимости даже при длительном владении, рекомендуется максимально осознанно подходить к выбору недвижимости. При этом нужно учитывать:

Вложение в недвижимость денежных средств с целью их сохранения и увеличения не может совсем не повлечь рисков. Вероятность потери части капитала или получение реального дохода от аренды, который будет намного меньше прогнозируемого, всегда есть. Ведь цена недвижимости и спрос арендаторов на нее могут упасть вследствие многих факторов: экономический кризис, политическая нестабильность, пандемия, строительство в непосредственной близости завода или фабрики, повреждение вследствие чрезвычайных ситуаций. То есть доходности полностью без риска в таком случае просто не бывает.

К основным рискам в случае покупки недвижимости как инвестиции относят юридические, рыночные и операционные риски.

В случае банкротства или больших финансовых проблем у застройщика реализация проекта может быть заморожена на много лет. Поэтому покупка квартиры в недостроенном доме или в доме на этапе закладки котлована может как сэкономить 20-30% от стоимости жилого имущества, так и привести к полной потере всех вложенных в приобретение инвестиционной недвижимости средств.

Покупка недвижимости для инвестиций на пике цен может привести впоследствии к длительным поискам покупателя при продаже. Ведь в случае покупки на пике цены на недвижимость будут некоторое время идти вниз. А при необходимости продать квартиру по цене, за которую вы ее приобрели, покупателя придется искать очень долго или же продавать свое имущество с большим дисконтом. Кроме того, даже если вы брали квартиру не на пике ее стоимости, низкая ликвидность может быть спровоцирована ухудшением экономической ситуации или выставлением на продажу в данной локации большого количества квартир аналогичной площади.

Стоимость отделочных работ и меблировки квартиры перед сдачей в аренду вполне может достигать 30% и даже 50% от стоимости самого помещения. К тому же частых вложений потребует мелкий ремонт кранов и электроприборов, а также подготовка квартиры к въезду новых арендаторов после предыдущих. Нередко жильцы портят ремонт и бытовую технику, устраивают потопы соседям, что приводит к очень крупным расходам.

При неудачном стечении обстоятельств и вследствие ошибок в расчетах из-за отсутствия опыта приобретение недвижимости как инвестиции может привести не только к тому, что длительные простои будут съедать весь полученный за время сдачи в аренду доход, но и к уменьшению основного капитала. Именно по этой причине перед тем как окончательно выбрать недвижимость для инвестирования, нужно хорошо подумать.

Соберите данные из всех доступных вам источников о том, планируется ли в выбранной вами локации:

Если вы решили покупать инвестиционное жилье в недостроенном доме или на этапе котлована, чтобы минимизировать его стоимость, обязательно:

Для расчета реальной доходности нужно обязательно учесть все налоги, все коммунальные платежи, стоимость мелкого ремонта, клининга, а также крупные траты по замене мебели, быттехники или обоев, которые могут возникнуть при сдаче квартиры в аренду недобросовестным жильцам. Правильный расчет реальной доходности несколько отрезвит и снизит ожидания от инвестирования в покупку жилого объекта, а также позволит получить более точное представление о том, на какую именно прибыль вы можете рассчитывать.

Если вы задумались о том, какую недвижимость лучше купить для инвестиций: квартиру или коммерческое помещение, рассмотрите возможность приобретения современных сервисных апартаментов или стрит-ритейла.

Сервисные апартаменты — это готовый номер в апарт-отеле, поиском жильцов для которого, ремонтом, уборкой, решением различных возникающих по ходу его эксплуатации проблем занимается управляющая компания. Это позволяет владельцу такой недвижимости получать свой пассивный доход, не общаясь с жильцами и не тратя свое время на решение бытовых вопросов.

При покупке сервисных апартаментов вы можете получить уже готовый номер с ремонтом и даже мебелью. После передачи его в доверительное управление профессиональному отельному оператору вам не нужно будет беспокоиться о поиске жильцов, проведении клининга, замене или ремонте мебели и быттехники, охране. Деньги за аренду будут поступать на ваш счет ежемесячно за вычетом комиссии, положенной управляющей компании.

Одним из самых стабильных сегментов коммерческой недвижимости является стрит-ритейл. Договоры аренды на помещения нередко заключаются на 5 и более лет, что избавляет владельца помещения от необходимости часто искать арендатора и нести расходы, связанные с подготовкой помещения к заезду нового арендатора.

Чтобы выгодно инвестировать в недвижимость, рекомендуется не действовать импульсивно и очень тщательно обдумывать выбор объекта для покупки.

Если вы вообще не имеете никакого опыта в управлении недвижимостью или не стремитесь этому научиться на собственных ошибках, остановите свой выбор на сервисных апартаментах, управлять которыми вместо вас будут профессионалы. Получить больше информации о ценах на апартаментах и их преимуществах можно на сайте компании Vertical. Апарт-отели Vertical есть в Санкт-Петербурге, Москве и Дубае.

Если вы чувствуете в себе силы управлять недвижимостью, то покупайте квартиру для сдачи в аренду. Лучше всего для инвестирования выбирать квартиру возле станций метро, если вы собираетесь сдавать ее в долгосрочную аренду, или в популярных среди туристов районах, если собираетесь зарабатывать на посуточной аренде.

Перед инвестированием в жилое помещение или номер в апарт-отеле просчитайте хотя бы на несколько лет вперед, сколько налогов вам придется заплатить, каков будет размер оплаты коммунальных услуг и услуг управляющей компании, какую часть средств уйдет на амортизацию. Это поможет вам определить, какую арендную плату нужно назначать за ваше недвижимое имущество, чтобы не прогореть, а также понять, реально ли будет сдавать вашу квартиру или апартаменты с учетом локации, уровня спроса, качества ремонта и других факторов.

Чтобы правильно выбрать квартиру для инвестиций и не заработать себе проблем, по каждому присмотренному вами объекту недвижимости дайте ответ на такие 10 вопросов:

Если у вас имеется капитал для покупки инвестиционной недвижимости, не спешите его вкладывать. Хорошо подумайте над выбором типа недвижимости: квартира, апартамент или коммерческое помещение. Оцените свои силы: сможете ли вы правильно управлять своей недвижимостью или имеет смысл доверить это профессионалам. Тщательно подсчитайте реальную доходность именно для выбранного вами объекта недвижимости, а не доверяйте цифрам, которые даются в рекламных статьях и буклетах.