Налог на прирост капитала в ОАЭ: слух или реальность? Что происходит в 2026–2027 и как готовиться инвестору
Зиберов
Откуда взялся этот страх
В последние полтора года в русскоязычных инвесторских чатах регулярно появляются сообщения примерно такого содержания: «ОАЭ вводит налоги, уже 9%, скоро будет 15%, продавайте пока можно». Большинство из них — либо паника, либо непонимание того, как именно работает новое налоговое законодательство ОАЭ.
Разобраться важно: потому что одна часть слухов — правда, другая — нет. И эти части касаются разных людей. Физического инвестора с квартирой 90 кв. м в Business Bay изменения затрагивают совсем иначе, чем международную корпорацию с офисом в DIFC.
Разберём по слоям — без паники и без преуменьшения.
Что уже введено и работает: корпоративный налог 9%
С 1 июня 2023 года в ОАЭ введён корпоративный налог (Corporate Tax, CT). Ставка — 9% на прибыль выше 375 000 AED в год. До этого порога — 0%. Администрирует Federal Tax Authority (FTA).
Ключевое слово — «корпоративный». Это налог на прибыль юридических лиц, а не физических. Вот что это означает на практике:
- Если вы — физическое лицо, которое купило квартиру в Дубае как частную инвестицию, и вы продаёте её с прибылью — вы НЕ платите никакого налога. Ни CGT, ни корпоративного, ни подоходного
- Если у вас есть компания в ОАЭ, которая занимается куплей-продажей или арендой недвижимости как основным видом бизнеса — прибыль компании облагается CT по ставке 9% при превышении порога
- Аренда, получаемая физическим лицом от своей квартиры — не является бизнес-доходом для целей CT, если это личное имущество
Важный нюанс: «систематическая» деятельность физлица может быть признана бизнес-деятельностью. Если вы покупаете и продаёте 5–10 квартир в год, FTA вправе квалифицировать это как торговую деятельность, требующую лицензии — и обложить прибыль CT. Единичные сделки как частный инвестор остаются вне зоны налогообложения.
Pillar Two и DMTT: это вообще про вас?
В феврале 2025 года Министерство финансов ОАЭ опубликовало Кабинетное решение № 142 от 2024 года — введение Domestic Minimum Top-up Tax (DMTT). Это реализация OECD Pillar Two — глобального минимального налога в 15%.
Звучит грозно. Но посмотрим на критерии:
- DMTT применяется к многонациональным предприятиям (МНК/MNE) с консолидированной выручкой от €750 млн в год (в двух из четырёх предыдущих лет)
- Это уровень Amazon, Shell, HSBC. Не уровень частного инвестора и не уровень среднего российского бизнеса в Дубае
- Конкретно для недвижимости: инвестиционные фонды недвижимости, которые являются Ultimate Parent Entity, прямо исключены из-под действия DMTT
- Вступает в силу для периодов с 1 января 2025 года, штрафы не применяются до середины 2028-го при добросовестном соответствии
Для подавляющего большинства частных инвесторов, владеющих недвижимостью в Дубае — DMTT не применяется вообще. Если вы не управляете транснациональной корпорацией с выручкой €750 млн+ — это не ваша история.
Кто что платит сейчас: сводная таблица
Почему разговоры о CGT не прекращаются: реальное давление
Слухи о будущем CGT не берутся из воздуха. За ними стоит реальный международный контекст.
OECD и G20 активно продвигают принцип «каждый должен платить справедливую долю». ОАЭ уже уступил давлению по корпоративному налогу и Pillar Two. Следующий теоретический шаг — распространение налогообложения на личные доходы. Пока официальных инициатив нет. Но прецедент создан.
Что происходит в параллельных юрисдикциях:
- Сингапур (другой «налоговый рай»): CGT для физлиц по-прежнему нет, но обсуждения периодически возникают
- Бахрейн: также ввёл корпоративный налог под давлением OECD в 2024 году
- Катар и Саудовская Аравия: аналогичные процессы адаптации к BEPS-стандартам
ОАЭ — экономика, сильно зависящая от привлечения международного капитала. Введение CGT для физлиц потребовало бы пересмотра базовой инвестиционной парадигмы страны — это политически сложный шаг. На горизонте 2026–2027 нет ни официальных заявлений, ни консультационных документов в этом направлении.
Итоговая оценка риска на 2026–2027 для частного инвестора в недвижимость: низкий. CGT для физлиц — нет. Корпоративный налог для личного владения — нет. DMTT — не применимо. Основной реальный риск: налоговые обязательства в вашей стране резидентства при продаже зарубежного имущества. Для граждан РФ это важно проверить отдельно.
Что делать инвестору уже сейчас: конкретные шаги
Отсутствие CGT сегодня не означает, что о налогах думать не надо. Вот что имеет практический смысл в 2026 году.
- Проверьте налоговые обязательства в стране вашего налогового резидентства. Для граждан РФ: при продаже недвижимости за рубежом может возникнуть НДФЛ в России — 13–15% в зависимости от срока владения. Владение более 5 лет = освобождение от НДФЛ для личного объекта
- Если владеете через компанию — уточните режим Free Zone. С изменениями 2024–2025 годов часть Free Zone компаний перешла под общий корпоративный налог. Consult FTA или налогового советника
- Фиксируйте стоимость покупки с документами. Даже если CGT сейчас нет — правильно задокументированная база стоимости потребуется при любом будущем изменении или при налоговой проверке в стране резидентства
- Следите за обновлениями FTA. В 2026 году ожидаются уточнения по квалифицирующей деятельности Free Zone компаний и новые руководства по применению CT к операциям с недвижимостью
- Не структурируйте под «будущий налог», которого нет. Агрессивная налоговая оптимизация против несуществующего CGT создаёт реальные проблемы — транзакционные расходы, юридическую сложность, риск переквалификации структуры
Статья носит информационный характер. Налоговое законодательство ОАЭ активно обновляется. Для решений, связанных со структурированием активов, консультируйтесь с UAE-сертифицированным налоговым советником.
Подбираете недвижимость в Дубае для жизни, получения Golden Visa или просто для инвестиций? Напишите мне t.me/andrew_zorin — помогу подобрать максимально подходящий для вас объект, проконсультирую и сопровожу сделку полностью.
Дополнительные каналы для связи:
— zortcs@gmail.com
— https://vk.ru/continentalclub.group