ВНЖ за покупку недвижимости в 2026 году: в каких странах это возможно

Покупка квартиры за границей может решить сразу две задачи: сохранить капитал и получить право на проживание в другой стране.

В 2026 году одни программы позволяют получить временный ВНЖ с возможностью продления, другие — оформить постоянное резидентство.

Разбираемся, чем отличаются эти варианты, какие расходы возникают помимо стоимости недвижимости и на какие детали программ стоит обратить .

Главное различие программ ВНЖ за покупку недвижимости заключается в типе резидентского статуса. В одних странах он предоставляется на определенный срок и требует продления, в других позволяет сразу получить постоянное право на проживание.

Второе существенное различие — требования к пребыванию. Например, греческая программа позволяет продлевать инвестиционный ВНЖ без постоянного проживания. На Кипре необходимо посещать страну раз в два года для сохранения статуса.

Третье различие — порог инвестиций. Минимальная стоимость недвижимости по требованиям программы — только отправная точка для расчета расходов. К стоимости объекта могут добавляться налоги, государственные пошлины, регистрационные сборы, юридические услуги и расходы на оформление резидентства.

В Греции действует три инвестиционных порога для получения ВНЖ за покупку недвижимости:

При стандартной покупке за €400,000 или €800,000 требуется, как правило, один объект площадью не менее 120 м².

Порог €250,000 не привязан к конкретному региону. Это позволяет рассматривать специальные объекты даже в Афинах, где обычная покупка недвижимости для «золотой визы» требует значительно больших вложений.

Греческая программа позволяет оформить ВНЖ не только инвестору, но и членам его семьи: супругу или супруге, детям до 21 года и родителям обоих супругов. Статус не обязывает постоянно проживать в стране и дает возможность совершать безвизовые поездки по Шенгенской зоне. Для продления греческого ВНЖ недвижимость должна оставаться в собственности инвестора.

Для оформления ПМЖ Кипра за инвестиции необходимо приобрести недвижимость стоимостью не менее €300,000 без учета НДС. При стандартной ставке НДС 19% налог на квартиру составит €57,000.

Подходят квартиры и дома, в том числе на стадии строительства. Также допускаются инвестиции от €300,000 в коммерческую недвижимость, включая объекты вторичного рынка.

Для жилья, предназначенного для постоянного проживания, при выполнении установленных условий может применяться льготная ставка НДС 5%. Однако она не применяется автоматически и требует отдельной проверки.

Есть и дополнительное финансовое требование. Инвестор должен подтвердить стабильный годовой доход от €50,000. Для супруга или супруги порог увеличивается на €15,000, для каждого несовершеннолетнего ребенка — еще на €10,000.

Вместе с основным заявителем ПМЖ могут получить супруг или супруга и дети младше 25 лет. Для сохранения статуса необходимо посещать страну не реже одного раза в два года. Кипр еще не присоединился к Шенгенской зоне, но продолжает подготовку к вступлению.

В Турции покупка жилой недвижимости стоимостью от $200,000 позволяет претендовать на ВНЖ. Приобрести можно квартиру или дом как на первичном, так и на вторичном рынке.

При выборе недвижимости необходимо учитывать не только ее стоимость, но и местоположение. В некоторых районах Турции оформление ВНЖ для иностранцев ограничено. Кроме того, приобретенный объект должен служить местом проживания заявителя.

ВНЖ выдается на срок до 2 лет с возможностью продления. Вместе с инвестором резидентство могут оформить супруг/а и дети младше 18 лет. Дополнительные инвестиции для членов семьи не требуются.

С 2026 года Турция предоставляет налоговую льготу для новых резидентов. Они могут получить освобождение от подоходного налога на доходы из зарубежных источников сроком на 20 лет. Для этого необходимо стать налоговым резидентом Турции и не иметь места жительства и налоговых обязательств в стране в течение 3 предыдущих лет.

Покупка недвижимости также может стать основанием для получения турецкого гражданства. Для этого сумма инвестиций должна составлять не менее $400,000, а приобретенный объект нельзя продавать в течение 3 лет.

В ОАЭ действуют два варианта резидентства для владельцев недвижимости: 2-летний ВНЖ в Дубае и 10-летняя «золотая виза».

ВНЖ на 2 года можно оформить при покупке недвижимости в Дубае без установленной стоимости для единоличного инвестора. «Золотая виза» на 10 лет предусматривает инвестиции от 2 миллионов дирхамов (около $545,000). Можно приобрести один или несколько объектов недвижимости в любом из семи эмиратов при соблюдении требований программы.

Вместе с инвестором резидентство могут оформить супруг/а, дети и родители. Обе визы допускают продление при выполнении установленных условий.

Обладателям ВНЖ не требуется постоянно проживать в ОАЭ, а также регулярно въезжать в страну для сохранения статуса.

Покупка недвижимости для оформления ВНЖ не всегда ограничивает право собственника распоряжаться объектом. Во многих странах жилье разрешено сдавать в аренду, но его продажа может привести к потере резидентского статуса. Условия зависят от страны и типа программы.

Греция. Недвижимость можно сдавать в долгосрочную аренду, но краткосрочная аренда, в том числе через Airbnb, запрещена. Для продления ВНЖ купленная недвижимость должна оставаться в собственности инвестора. Инвестор вправе продать объект и сохранить ВНЖ, если предварительно приобретет другую недвижимость, соответствующую требованиям программы, и уведомит миграционные органы.

Кипр. Приобретенную недвижимость разрешено сдавать в аренду. Продажа также допускается, но для сохранения ПМЖ необходимо сразу заменить инвестицию другой, соответствующей условиям программы, на такую же или большую сумму.

Турция. Недвижимость, на основании которой оформлен ВНЖ, должна использоваться для проживания владельца. Поэтому сдача ее в аренду вместо собственного проживания противоречит условиям программы. При продаже жилья собственник теряет основание для такого ВНЖ.

ОАЭ. Недвижимость можно сдавать в аренду, соблюдая местное законодательство. Для сохранения резидентства необходимо поддерживать установленный объем вложений. Продажа объекта может привести к утрате ВНЖ.

Если важны поездки по Шенгену и включение нескольких поколений семьи, подойдет Греция. Также это одна из самых доступных инвестиционных программ в Европе. Для российских и белорусских граждан участие в программе возможно при наличии альтернативного паспорта.

Если необходим постоянный статус в европейской стране, стоит рассмотреть Кипр. Он предоставляет ПМЖ с самого начала, но требует подтверждения доходов и не дает безвизового доступа в Шенгенскую зону.

Если планируется переезд с покупкой собственного жилья, Турция предлагает сравнительно низкий инвестиционный порог и путь к гражданству. Необходимо помнить, что недвижимость должна использоваться для проживания.

Если необходим долгосрочный статус с возможностью сдавать недвижимость в аренду, можно рассмотреть ОАЭ. Программа не требует постоянного проживания, но предполагает более высокий бюджет и проверку условий конкретного эмирата.

На бесплатной консультации со специалистами Astons эксперты расскажут о доступных программах ВНЖ за инвестиции, ответят на вопросы и предложат план действий с учетом ваших целей и желаемых сроков.