Низкая ставка от застройщика: кто платит за дешёвую ипотеку и как это посчитать

Низкую ставку по ипотеке в новостройке почти всегда оплачивает застройщик. Деньги на это он берёт из цены квартиры или из скидки, которую вы иначе могли бы получить. С 1 января 2025 года по стандарту защиты ипотечных заёмщиков, согласованному с Банком России, банк не вправе брать с застройщика плату за снижение ставки, если из-за этого растёт цена квартиры. Но запрет не снимает вопроса о выгоде. Чтобы понять, выгодна ли «акционная» ставка, нужно сравнить два варианта целиком: цену с обычной ипотекой или за наличные и цену с субсидией, а потом посмотреть, что будет, когда льготный период закончится.

Я риэлтор в Тюмени, 8+ лет в недвижимости, работаю с новостройками как партнёр застройщиков. Запрос «ипотека от застройщика» в Тюмени набирают несколько сотен раз в месяц, и вопрос к такой рекламе у людей почти всегда один: где подвох? Ниже разбираю, как устроена эта схема, что про неё писал ЦБ, и считаю условный пример. Конкретных банков, ставок и ЖК здесь не будет, только механика.

Банк выдаёт ипотеку по своей ставке. Чтобы покупатель платил меньше, кто-то должен доплатить банку разницу, и обычно это застройщик. Эти расходы он закладывает в экономику проекта: в цену квартиры или в скидку, которую не даст тому, кто берёт субсидию. Банк России описал схему ещё 12 октября 2022 года в докладе о субсидируемой ипотеке. Тогда ставки доходили до 0,01 % годовых, а цена квартиры, по оценке регулятора, оказывалась «существенно завышенной».

В том же докладе ЦБ назвал два риска для покупателя. Если квартиру придётся продать, например при переезде или потере дохода, без убытка это сделать трудно, и вырученных денег может не хватить на погашение кредита. Кроме того, досрочно погасить такой кредит дороже, чем обычную ипотеку. Регулятор тогда же объявил, что будет ограничивать такие программы.

Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заёмщиков действует с 1 января 2025 года. Для этой темы в нём две нормы. Банк не вправе получать от застройщика или подконтрольных ему лиц плату за пониженную ставку, если это ведёт к росту цены квартиры (п. 10.1). С 1 июля 2025 года банк не вправе брать такую плату и с самого заёмщика (п. 10.2).

Есть ещё одна норма, о которой пишут редко. Если банк знает, что покупатель получает от продавца материальную выгоду, например кэшбэк, или платит по договору в рассрочку дольше года, он не может считать цену сделки справедливой стоимостью квартиры без отдельного анализа (п. 5.3). Сумму кредита стандарт рекомендует держать не выше 80 % справедливой стоимости, если нет оснований ждать частичного досрочного погашения (п. 5.2). Проще говоря, у банка есть правила, по которым он должен смотреть на цену, а не просто принимать цифру из ДДУ.

Что из этого следует для покупателя. Схема «цена плюс 20 %, ставка 0,1 % на весь срок» в чистом виде ушла. Субсидированные ставки остались, но чаще на ограниченный срок, на год, два или три. По правилам цена с субсидией не должна быть выше, чем без неё. А вот скидка, которую застройщик даёт за наличные или за рыночную ипотеку, при субсидии нередко пропадает. Это и есть реальная плата за низкую ставку, и её нужно увидеть до подписи.

Цифры ниже условные и нужны только для механики. Это не ставки какого-то банка и не цены какого-то ЖК в Тюмени. Квартира стоит 8 млн рублей, первый взнос в обоих вариантах 1,6 млн, срок кредита 30 лет.

Вариант А, «акция». Застройщик субсидирует ставку 6 % на первые два года, скидки нет. Кредит 6,4 млн, платёж первые два года около 38 400 рублей в месяц. Через два года долг около 6,24 млн рублей, ставка становится рыночной, условно 18 %, и платёж вырастает примерно до 94 200 рублей.

Вариант Б, рыночная ипотека со скидкой. Застройщик даёт условную скидку 7 % за отказ от субсидии, и квартира стоит 7,44 млн. Кредит 5,84 млн по условной ставке 18 %, платёж около 88 000 рублей с первого месяца. Через два года долг около 5,83 млн.

Что видно из расчёта. За первые два года в варианте А вы заплатите банку примерно на 1,19 млн рублей меньше, и для семейного бюджета это ощутимое облегчение. Зато после льготы долг у вас больше примерно на 410 тысяч, платёж выше, чем в варианте Б, а квартиру вы купили на 560 тысяч дороже, чем её отдавали со скидкой. Если через два-три года придётся продавать, покупатель на вторичке будет смотреть на цены похожих квартир, ваша цена в ДДУ ему неинтересна.

Вариант А выигрывает, если у вас есть понятный план на третий год: досрочное погашение маткапиталом или деньгами от продажи другой квартиры, рост дохода. Рефинансирование я бы в такой план как гарантию не записывал, потому что ставку через два года никто не знает. Вариант Б выигрывает, если вы собираетесь жить в квартире долго и платить по графику. И учтите: в сентябре 2026 года деловые СМИ писали, что часть крупных банков сворачивает короткие субсидии на год-три и оставляет их только на весь срок кредита, так что условия могут поменяться прямо между бронью и сделкой.

Если ЦБ всё запретил, значит, подвоха больше нет? Запрещено брать с застройщика плату, если из-за неё растёт цена. Отказ от скидки формально цену не повышает. Поэтому сравнивать два варианта всё равно придётся самому.

Можно взять субсидию, а потом рефинансировать? Можно попробовать, если ставки к тому моменту снизятся и банк одобрит заявку. Но строить расчёт только на этом я бы не стал. Это ставка на будущее, которого никто не обещает.

Низкая ставка от застройщика — это плохо? Нет. Для семьи, у которой через два года точно будут деньги на частичное погашение, это бывает разумным решением. Плохо, когда её выбирают только по платежу в первый месяц.

Низкая ставка от застройщика — способ оплаты, у которого есть цена. Иногда её платят через цену квартиры, чаще через потерянную скидку и почти всегда через платёж после льготного периода. Я бы смотрел на такую ипотеку как на кредит с двумя этапами и считал оба, прежде чем подписывать ДДУ. Если после этого расчёта акция всё ещё выигрывает, её можно брать. Если выигрывает только первый платёж, этого мало.

А вам в отделе продаж показывали две цены, со ставкой и без, или только одну?